地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、周辺では未利用地などが散見され、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺の類似地域は、不動産収益を前提とした賃貸市場が形成されているとは言い難く、適正な収支の把握が困難なことから収益還元法の適用は断念した。当該地域は自用のための取引が殆どであり、市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映された信頼性の高い価格と判断する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の新規分譲地や比較的新しい区画整理地区との比較において選好性は低下している。

地域要因の将来予測

市中心部に比較的近い既存の住宅地域として成熟しており、地域要因に変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する価格形成要因等を総合的に勘案すると地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準的な画地規模が小さいことなどから市場性ある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、前年指定基準地との検討及び他の標準地との広域的な検討を踏まえることによって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大型店舗や沿道型店舗へ顧客が流出しているため、繁華性が年々低下している。

地域要因の将来予測

市内及び周辺市町に存する駐車場施設を備えた商業施設へ顧客が流出しており、当該地域の繁華性は低下しているため、今後も衰退傾向が続くと予測する。よって、地価も下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

繁華性が低下している既成商業地域内に位置しており、新規の賃貸需要を見込むことが難しいため収益価格を試算することができなかった。比準価格は市内の商業地及び商住混在地の取引価格に基づいて試算された実証的な価格であるため信頼性が高いと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の商業地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、地域経済情勢等により需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

既成の商業地域であるが、近年は人口減少や沿道型商業店舗への集約化により、既存店舗が減少するなど、商業繁華性の減退が見られることから、地価はやや下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の店舗は自用が主流であり、賃貸市場は未成熟である。したがって、賃貸物件は投下資本に見合う収益性を有しているとは言い難いため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められ、その精度も劣る。比準価格は、採用事例の収集範囲はやや広いものの代替競争関係にある取引事例に基づいて試算されたため信頼性が高い。よって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地中心部よりやや遠い分譲時期が古い既存の住宅地域で、地域要因の変化は特に無いが、地価は継続して下落している。

地域要因の将来予測

周辺街路が雑然とした山間に開発された既存住宅地域で、地域要因の変化は特にないが、価格形成要因を総合的に勘案すると地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準的な画地規模が小さいことなどから市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い住宅地域であるが、土地区画整理事業地区内の新興住宅地域と比較すると需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅に比較的近い住宅地域で、周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見受けられるが、事業収支の観点からは賃貸共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算できなかった。自用目的が主で、賃貸住宅所有を目的とする売買はほとんどないため、本件は比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い区画整理地区であるが、最近では画地を細分割して総額を抑えた宅地の供給が見られる。

地域要因の将来予測

国道2号より北側に位置する空地も多く残る駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、地域要因の変動は特に無く、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準的な画地規模が小さいことなどから市場性ある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の高い住宅地域であり、格別な地域要因の変動はないが、一般的要因により地価は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性の良好な住宅地域であり、特に地域の変動要因は認められず、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。一般的要因等を反映し、地価は当面弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も散在するがこれらは相当の規模の敷地に建っており、標準地はこれらに比して画地規模が比較的小さいため、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的である。このため収益還元法の適用は断念した。よって、自用目的での取引が主で類似した住環境の住宅地の信頼性規範性がある取引事例から求められた、実証的で説得力を持つ比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工・住が混在する地域であり、地域要因の変化は特にないが、周辺の住宅需要が地価を下支えしている。

地域要因の将来予測

区画整理地区の中に工場、作業所のほか一般住宅も見られる地域であり、周辺では画地を細分化して住宅地としての利用が増えつつある。

価格決定の理由

当地域は自己使用の利用形態が中心で、貸工場、貸倉庫等はほとんど見受けられず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算出来なかった。又、後述する理由により積算価格も試算出来なかった。比準価格は現実の市場の実勢を反映した実証的且つ説得力のある価格である。従って、比準価格を採用し、同一需給圏内の他の標準地からの広域的な検討を踏まえることによって鑑定評価額を上記の通り決定した。