兵庫県相生市旭５丁目５３５３番１８外(相生駅・西相生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
67,900円
2017年01月01日に行った兵庫県相生市旭５丁目５３５３番１８外(兵庫県相生市旭５−１４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県相生市旭５丁目５３５３番１８外 |
| 住居表示 | 旭５−１４−１０ |
| 価格 | 67,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 相生、1,000m |
| 地積 | 219㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の中低層店舗が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西23.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
川端良明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川端良明 |
|---|---|
| 価格 | 67,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成の商業地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、地域経済情勢等により需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の商業地域であるが、近年は人口減少や沿道型商業店舗への集約化により、既存店舗が減少するなど、商業繁華性の減退が見られることから、地価はやや下落基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は相生市を含む西播磨全域の商業地域若しくは混在地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人または新規出店を計画する法人である。供給は既存商業地域内の中小規模画地や幹線道路沿いの大規模画地が散見される。類似地域内の需給動向は、既存店舗が減少するなど、商業繁華性の減退が見られ、全体的な需要はやや弱含みである。中心価格帯は、取引件数が少なく、画地規模や需要者の業種も様々なため見出し難い。 |
| 一般的要因 | 人口減少や高齢化が進み、地域経済の活性化も見られないことから、商業地に対する需要は弱含みである。 |
田中千裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中千裕 |
|---|---|
| 価格 | 68,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 老朽化した建物が多く見られる幹線道路沿いの商業地域で、地域経済の低迷を受けて地価は下落基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 諸車の交通量は多いが老朽化した建物が目立ち、周辺には閉鎖店舗や空地も見られる等、やや衰退傾向にある商業地であることから、地価は下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね相生市及びその周辺市町の商業地域及び商・住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人又は法人である。大型のロードサイド店舗への顧客流出や、消費者の消費行動範囲の変化、経営者の高齢化、後継者不足等により中心市街地の空洞化が進み、閉鎖店舗や未利用地が増えつつある。需要の中心価格帯は取引件数が少ないうえ取引規模等により様々で見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 商業統計では、平成19年の卸売・小売業の事業所数は365であったが、平成26年では238と減少しており、特に小売業の減少が著しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8100916 北緯 134度471327 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
相生駅(地価相場 54,000円/㎡)西相生駅(地価相場 56,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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