兵庫県相生市佐方１丁目４４３番１(西相生駅・相生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,800円

2017年01月01日に行った兵庫県相生市佐方１丁目４４３番１(兵庫県相生市佐方１−７−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,800円/㎡としました。

兵庫県相生市佐方１丁目４４３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県相生市佐方１丁目４４３番１
住居表示佐方１−７−１０
価格41,800円/㎡
交通施設、距離西相生、300m
地積203㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

川端良明氏による調査レポート

不動産鑑定士川端良明
価格41,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、周辺では未利用地などが散見され、地価は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は相生市内でJR山陽本線、赤穂線沿線の住宅地域である。需要者は相生市内の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや企業従業者の住宅取得などが主である。供給は小規模開発による分譲宅地、既成市街地内の更地が見られる。類似地域内の需給動向は、中心市街地の外縁部に位置し、未利用地も散見され、地価は弱含みである。中心価格帯は、土地で800万円∼1，000万円程度である。
一般的要因人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認められる。

丹田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士丹田信行
価格41,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因格別な地域要因の変動はないが、最寄駅に比較的近いものの市中心部から離れており、また周辺には空地が目立ち住宅地としての需要は弱い。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線沿線、赤穂線沿線で、概ね相生市及び周辺隣接市町内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち相生市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。少子高齢化や主力産業である造船業の停滞等の影響のほか、中心市街地から離れ、利便性が劣る地域である等により宅地需要は低調である。周辺における新規の宅地供給は、土地は900万円程度、新築の戸建物件では2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因相生市が子育て支援・定住促進事業を促進するも人口は減少傾向が続いている。基幹産業の造船業の縮小・閉鎖が影響し、宅地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度80374880000001
北緯 134度4518621

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県相生市那波本町８７番兵庫県相生市旭５丁目５３５３番１８外兵庫県相生市旭５丁目５３５３番１８外兵庫県相生市那波本町１６番兵庫県相生市佐方３丁目７１７番兵庫県相生市旭１丁目５３６８番２１１

参考：近隣駅の地価相場

西相生駅(地価相場 56,000円/㎡)相生駅(地価相場 54,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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