兵庫県相生市山手１丁目２０５番外(相生駅・西相生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
58,100円
2017年01月01日に行った兵庫県相生市山手１丁目２０５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県相生市山手１丁目２０５番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 58,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 相生、700m |
| 地積 | 218㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中千裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中千裕 |
|---|---|
| 価格 | 58,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が多い区画整理地区であるが、最近では画地を細分割して総額を抑えた宅地の供給が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道2号より北側に位置する空地も多く残る駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、地域要因の変動は特に無く、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね相生市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。双葉小学校区内では民間開発業者による宅地供給が見られその市場滞留期間も比較的短いが、居住者の大半が高齢者になりつつある郊外の住宅団地や既存の住宅地域に対する需要は弱く、土地の選別化・地価の二極化傾向が顕著になりつつある。地域における中心価格帯は、土地は1，000万円前後、新築の戸建物件は2，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 相生市では「子育て応援都市」宣言をし、こども医療費の無料化、保育料の軽減等の子育て支援施策、定住促進を行っている。 |
川端良明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川端良明 |
|---|---|
| 価格 | 58,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、周辺では未利用地が散見され、地価はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 相生駅から比較的近い住宅地域が形成されており、地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因は見られないものの、周辺では未利用地が散見されることから地価はやや下落基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は相生市内でJR山陽本線、赤穂線沿線の住宅地域である。需要者は相生市内の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや企業従業者の住宅取得などが主である。供給は小規模開発による分譲宅地、既成市街地内の更地が見られる。類似地域内の需給動向は、相生駅から比較的近いものの未利用地も散見され、地価はやや弱含みである。中心価格帯は、土地で1，000万円∼1，300万円程度である。 |
| 一般的要因 | 人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8210517 北緯 134度4784872 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
相生駅(地価相場 54,000円/㎡)西相生駅(地価相場 56,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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