兵庫県相生市川原町２２８５番２(相生駅・西相生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
32,500円
2017年01月01日に行った兵庫県相生市川原町２２８５番２(兵庫県相生市川原町１４−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県相生市川原町２２８５番２ |
| 住居表示 | 川原町１４−１５ |
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 相生、3,000m |
| 地積 | 137㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中千裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中千裕 |
|---|---|
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地中心部よりやや遠い分譲時期が古い既存の住宅地域で、地域要因の変化は特に無いが、地価は継続して下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺街路が雑然とした山間に開発された既存住宅地域で、地域要因の変化は特にないが、価格形成要因を総合的に勘案すると地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね相生市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。双葉小学校区内では民間開発業者による宅地供給が見られその市場滞留期間も比較的短いが、居住者の大半が高齢者になりつつある郊外の住宅団地や既存の住宅地域に対する需要は弱く、土地の選別化・地価の二極化傾向が顕著になりつつある。地域における中心価格帯は、土地は600万円前後、新築の戸建物件は2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 相生市では「子育て応援都市」宣言をし、こども医療費の無料化、保育料の軽減等の子育て支援施策、定住促進を行っている。 |
田勉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田勉 |
|---|---|
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から遠く、幹線道路への接続も類似不動産と比較して劣るため、需要が弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した既成住宅地域であり、大きな地域要因の変化はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。街路条件等で競争力が周辺の類似不動産に比べ劣るため、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は相生市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半で、圏外からの転入者は少ない。熟成した戸建住宅地域が多く、新規分譲は土地区画整理地区内を中心に散発的に見られる程度であり、地域経済の低迷等もあって、需給関係は弱含みで推移している。また、土地は500万円∼1，500万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円∼3，000万円程度が取引の中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は減少傾向で高齢化率も高い。取引価格は下落傾向であり、取引件数や建築着工数も減少傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7989541 北緯 134度4767797 |
参考：該当物件周辺マップ
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兵庫県相生市那波本町８７番兵庫県相生市佐方１丁目１０９２番兵庫県相生市陸字東汐見塚１２９番兵庫県相生市旭５丁目５３５３番１８外兵庫県相生市大石町６４７番ほか１筆兵庫県相生市旭５丁目５３５３番１８外兵庫県相生市那波本町１６番兵庫県相生市旭１丁目５３６８番２１１
参考：近隣駅の地価相場
相生駅(地価相場 54,000円/㎡)西相生駅(地価相場 56,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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