兵庫県相生市旭４丁目１３６４番２２外(相生駅・西相生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,000円

2017年01月01日に行った兵庫県相生市旭４丁目１３６４番２２外(兵庫県相生市旭４−１１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,000円/㎡としました。

兵庫県相生市旭４丁目１３６４番２２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県相生市旭４丁目１３６４番２２外
住居表示旭４−１１−１０
価格52,000円/㎡
交通施設、距離相生、1,200m
地積128㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模小売店舗が建ち並ぶ既成の商業地域
前面道路の状況南西8.3m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田勉氏による調査レポート

不動産鑑定士田勉
価格52,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型店舗や沿道型店舗へ顧客が流出しているため、繁華性が年々低下している。
地域要因の将来予測市内及び周辺市町に存する駐車場施設を備えた商業施設へ顧客が流出しており、当該地域の繁華性は低下しているため、今後も衰退傾向が続くと予測する。よって、地価も下落基調が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は相生市及び隣接周辺市町に存する商業地域及び商住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人及び法人が大半である。近年は店舗経営者の高齢化や駐車場を備えた大型店舗及び沿道型店舗の進出による影響を受けて、旧来の店舗用地を含めた圏域内の商業地需給は弱含みである。また、相対的に商業地の取引件数も少なく、取引される規模もまちまちであるため、取引の中心となる価格帯を見出すことが困難である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で高齢化率も高い。取引価格は下落傾向であり、取引件数や建築着工数も減少傾向である。

田中千裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中千裕
価格52,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空き店舗対策事業等により商店街の活性化を推進しているが、今のところその効果は限定的で、繁華性は低下しており、地価は下落している。
地域要因の将来予測かつては相生市中心部のアーケード付商店街として賑ったが、郊外型の大型店舗、ディスカウント店との競合激化により、閉鎖店舗が目立つ。地価は当該要因を受けて下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね相生市及びその周辺市町の商業地域及び商・住混在地域。需要者は概ね地元に地縁を有する個人又は法人である。大型ロードサイド店舗への顧客流出や、経営者の高齢化、後継者不足等により中心市街地の空洞化が進み、既存の商店街は閉鎖店舗や未利用地が増えシャッター通りとなりつつある。需要の中心価格帯は商業地の取引件数が少ないうえ取引規模等により様々で見出せない状況である。
一般的要因商業統計では、平成19年の卸売・小売業の事業所数は365であったが、平成26年では238と減少しており、特に小売業の減少が著しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8081585
北緯 134度4711938

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

相生駅(地価相場 54,000円/㎡)西相生駅(地価相場 56,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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