地域要因

工業団地周辺の住宅団地であり、地価は微減傾向ながらも需要は比較的底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にて推移し、地価水準は徐々に下落緩和が進むものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅用に開発された住宅地域で、居住快適性等を重視する自己使用目的の取引が支配的であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、価格形成に与える影響が低位な収益価格は試算しないものとした。よって、市場での取引実態を反映した説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 既成の農家集落であり、地域要因に特段の変動はなく、人口減少が続く中で、需要は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 農家住宅を中心とした地域に存しており、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は適用しなかった。取引の中心は、自用目的であることから、不動産市場の実勢を反映した比準価格が高い説得力を有する。比準価格の算定に当たっては、類似性の高い地域特性を有した集落に係る事例を採用していることから規範性が認められる。したがって、市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型店舗の新規出店は福知山駅南地区と国道沿いの引き合いが強く、近隣地域はやや停滞している。

地域要因の将来予測

周辺地域には空地、駐車場等も散見されるが、当該地域において特段の変動要因は認められないことから、当面は現状維持にて推移すると予測され、地価水準については当面下落基調が継続するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は収益性が重視されるべき商業地域であるが、収益目的のテナント物件は少なく、自用の店舗、事務所等がほとんどを占め、商事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は認められないが、街路条件にやや劣る地域であり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

周辺地域には空地、駐車場等も散見されるが、当該地域において特段の変動要因は認められないことから、当面は現状維持にて推移するものと予測され、地価水準については当面下落基調が継続するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性等を重視して価格形成がなされる傾向が強い。加えて、前面道路幅員が狭く、経済合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域から非線引都市計画区域に変更された。地域の特性から需要は限定的で弱含んでおり、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの集落として熟成しており、今後も現状のまま推移していくものと予測する。綾部市の住宅地の需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。線引き廃止には留意する必要がある。

価格決定の理由

 近隣地域に収益性物件は存在せず賃貸市場は認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏の範囲を広範囲とし、立地条件の類似する福知山市の市街化調整区域内の事例を中心に試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。以上より、近隣地域は自用の取引が支配的であり、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では賃貸アパートの建築も見られるが、競合する新興住宅地域に比してやや劣勢で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅と低層アパートが混在し、農地も比較的多く残る住宅地域であるが、開発動向は低位であり、今後ともほぼ現状維持にて推移するものと予測され、地価は当面下落基調が継続するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域ではアパートも見られるが、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性等を重視して価格形成がなされる傾向が強い。一方、収益性が価格に与える影響は相対的に低位であることから、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。