地域要因

東灘区の人口は5年前より増加しているが、前年比では微増になっている。利便性の良い住宅地は需要が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域はJR線以南、阪神本線以北に位置する標準的な住宅地域である。区内の一般的な住宅地域としての地位を維持し、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定されており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変更はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として概ね成熟しており、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は当面安定的と予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、戸建住宅の所有を目的とした土地取引が一般的である。公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸し住宅を想定することが困難であり、居住の快適性等を重視した自用目的での価格形成が有力である。よって、本件では、収益還元法の適用を断念し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価は強含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、賃貸共同住宅が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は中層共同住宅地域として推移するものと予測する。地価は生活利便性等も良好なことから強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。収益目的の取引も散見されるが、自用目的の取引が中心である。また、収益価格は試算の過程に多くの想定要素を含み、やや規範性に欠ける。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する多数の事例を収集し得た。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえて、上記の通りに鑑定評価額を決定した。

地域要因

特急が停車する最寄り駅に近い閑静な住宅地であり、その人気の高さから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地である。最寄り駅が特急停車駅であることから利便性は良好で、居住環境が良く、住宅地としての人気は高い。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が若干見受けられるものの、中規模戸建住宅を中心とした閑静な住宅地であり、自用目的の取引が中心となっている。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。収益価格は、理論的な価格であるが、対象不動産は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地に存するため、当該価格の規範性は劣る。したがって、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

2013年の森北町どんぐりバスの運行開始以降、生活利便性が向上している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な山手の住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。転勤等に伴う一時的な貸家が見られる以外に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立したいないため収益価格は試算しなかった。比準価格は東灘区の山手の住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高いと思料する。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

芦屋市山手の住宅地域であり、地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、画地規模等を考慮し、経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であるため収益還元法の適用を断念した。比準価格については、事情補正を要しない芦屋市内の中高級住宅地域内の取引事例から試算されている等、得られた結果は規範性が高い。従って、当該地域における地価動向にも留意して、比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額と決定した。