地域要因

 昭和40年台に開発された熟成した住宅団地。高齢化に伴い供給過多の動向を察知する。

地域要因の将来予測

 昭和40年代に開発された住宅団地で、近年開発された住宅団地に較べ道路幅員が狭小である。また、住民の高齢化も進んでおり、周辺には新興の住宅団地も多く見られ、当該地域の地価は弱含みの推移を予測する。

価格決定の理由

 画地規模も小さく低層住宅地域で共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は利便性及び快適性を価格判断の基準とする傾向にある。鑑定評価額は、全般的な類似地域の価格体系、あるいは可児市等の市場状況等を勘案し決定した。近隣地域の市場性等も加味し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額は比準価格をそのまま適正と判断し決定した。

地域要因

昨年秋、近隣地域東方に大型ホームセンターがオープンし、坂戸地区の商業集積が向上した。

地域要因の将来予測

今後も近隣地域周辺での新規店舗開発が予測され、地価は横ばいもしくは緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域においては、定期借地権による自用の低層店舗が多くを占めており、事業用賃貸市場の成熟の程度は低い。収益還元法の適用に当たり、1，000㎡程度の低層店舗の一括賃貸を前提としているが、当該未成熟市場においては適正な事例資料の収集が困難であり、収益価格の規範性は相対的に低いものと判断する。したがって、比準価格を標準として、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地内の商業地域で、商業施設の郊外への拡散傾向にあって相対的な地位低下が認められるが既存店舗の更新も見られ、地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法については、自用の事務所ビルの外、店舗・事務所用途のテナントビルが連旦するがやや空室化も目立つ。しかしながら商業事業者向けの賃貸市場の成熟が見られ同手法適用の妥当性を有する。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昭和40年代半ばに開発された住宅団地であり、住宅団地としてほぼ熟成しており、静態的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅団地としてほぼ熟成しいる。市街地等へのアクセスはまずまず良好であるが、丘陵地の住宅団地であり、地価は安定傾向からやや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該標準地は敷地面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため、本件においては収益還元法の適用を行わなかった。他方、土地取引は自用目的の取引が中心であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例も収集し得た。よって、当該標準地の価格推移をも考慮の上、市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記価格のとおり決定した次第である。

地域要因

市中心部に近い、街区整備済みの稀少性の高い住宅地域で概ね静態的に推移している。周辺では可児駅東地区の整備事業が進捗している。

地域要因の将来予測

当該地域は、可児市の中心部付近に位置し生活関連諸施設へのアクセスも良好である。計画的な街区整備も終えており、今後においても地価は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、市の中心部付近に立地する街区整備の終了した稀少性の高い住宅地域である。当該標準地は共同住宅には敷地面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため、収益還元法の適用を行わなかった。他方、土地取引は自用目的の取引が中心であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえつつ、取引市場を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

熟成した郊外の大規模住宅団地で、居住者の高齢化が進行し、宅地需要が減少。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した戸建住宅団地。他の多治見市内郊外の開発時期の古い住宅団地と同様に需要は減退傾向にある。今後高齢化から空き家の増加が懸念され、地価は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅団地であり自用目的での取引が中心である。収益物件は、転勤等に伴う一時的利用としての貸家供給が通常で、投資効率は極めて低く投資目的での売買はほぼ皆無である。このため収益還元法は適用しなかった。利便性や快適性が重視される住宅地であり、市場性を反映した比準価格を採用することが妥当である。同一団地内の売り情報等も考慮し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。