地域要因

旧高月町内の既成住宅地域内に存し、地域要因に特段の変動はなく、市場はやや閉鎖的で、需要は低位で推移している。

地域要因の将来予測

旧高月町に所在する既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、今後も安定的に推移していくものと予測する。街路条件が劣る既成住宅地域の需要は低迷しており、地価は依然下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の多い古くからの住宅地域で共同住宅等の賃貸建物は見られず、又、画地規模等からも合理的な賃貸住宅の想定は現実的でないことから、収益価格は試算しない。自己使用目的が取引の中心であることを踏まえ、市場で生起した取引事例より試算した比準価格は市場性を反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧高月町中心部の国道沿いの古くからの商業地域であるが、発展的要素が少なく需要は弱含みである。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

旧高月町の国道沿いの商業地域であり、土地利用に変化はなく今後も現状を維持して推移するものと予測する。旧高月町中心部に存するが、繁華性は低く需要は弱含み、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例から試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。一方、本地域及びその周辺は自用の店舗・事業所が多く賃貸市場が未成熟であり、商業地としての収益性が低く収益性を考慮して取引されることが少ないため収益価格の信頼性は劣る。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、周辺の地価公示標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの農家住宅地域で、特段の変動要因は認められず、需要は限定的で、地価は依然下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅を中心とする既成住宅地域で、共同住宅等は見られず、賃貸市場が成立しないことから、収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が中心で、取引価格を指標に価格決定される市場特性から、類似性の高い農家住宅地の取引事例より試算した比準価格は市場性を反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成農家住宅地域であり、利用状況に特段の変化はない。人口は減少傾向で高齢化が進み、不動産需給は停滞ぎみで地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は主に長浜市内JR駅勢圏類似地域の農家住宅地事例から求めたものであり、市場の実態を適確に反映し実証的で説得力を有する。収益価格は近隣地域の地域特性から賃貸市場の想定が困難であるため試算せず、既成市街地に存するため積算法も適用しない。当該市場では取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので実証的で規範性の高い比準価格を採用し下記の代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR駅近くに位置する国道沿いの商業地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR木ノ本駅近くに位置する国道沿いの商業地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

JR木之本駅近くに位置する国道沿いの商業地域であり、商業繁華性や店舗集積度が低いこと等から商業収益性は低い傾向にある。市場においては、意思決定に際し、収益性より取引価格が大きなウエイトを占めており、比準価格は信頼性ある取引事例を収集し得た。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の長浜市商業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路が狭く一方通行が多い古くからの近隣商業地で土地利用も住宅地への移行が予測される繁華性の低い地域で地価動向は依然として下落基調にある。

地域要因の将来予測

街路が狭い古くからの近隣商業地域であり、繁華性は低く、土地利用も店舗併用住宅としての需要は減退していくものと思料され、地価は需要の低迷、土地利用の変化傾向を反映し下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例から試算したもので市場の実態を適確に反映し高い規範性が認められる。収益価格は低層店舗を想定したが、商圏内人口の減少や店舗賃貸市場の将来動向へのリスク、商業収益性の長期低下傾向、飲食テナント以外の需要減退等を反映して低位に試算された。従って以上を総合的に勘案して市場実態に即した比準価格を重視し収益価格を比較考量して下記の代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。