滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２(高月駅・河毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,200円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,200円/㎡としました。

滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市高月町高月字前田１６５３番２
住居表示 
価格28,200円/㎡
交通施設、距離高月、1,100m
地積145㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東3.6m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋長文昭氏による調査レポート

不動産鑑定士橋長文昭
価格28,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地で、居住の快適性に優れ、相対的選好性が強い。
地域要因旧高月町内の既成住宅地域内に存し、地域要因に特段の変動はなく、市場はやや閉鎖的で、需要は低位で推移している。
地域要因の将来予測旧高月町に所在する既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、今後も安定的に推移していくものと予測する。街路条件が劣る既成住宅地域の需要は低迷しており、地価は依然下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧高月町を中心とした長浜市内の既成住宅地域である。需要者の中心は、近隣居住者及び地元企業に勤務する者である。旧高月町内では、周辺で宅地開発が多く供給過剰傾向にあり、新規分譲地との比較において既成住宅地の需要は低調で、地価は下落が続いている。中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり90，000円前後、土地総額で400万円∼500万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、長浜市は総人口・生産年令人口とも減少傾向で推移し、特に北部旧町でその傾向が顕著である。

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格28,200円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地であり、日照・通風等の点では優れるが、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域で、土地の利用状況は安定的であり、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測JR高月駅勢圏に存する既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。長浜市北部の宅地需要は弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧高月町を中心に長浜市内の郊外の一般住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者または通勤者の一次取得者、特に長浜市北部の居住者あるいは地縁性を有する者が多い。市場の需給動向は、中小規模の開発分譲は見られるものの全体的には取引件数は少なく、不動産市場は低調である。市場の中心価格帯は新規分譲地で11∼12万円／坪前後、総額700万円程度で推移しており、既存の住宅団地はもう少し低い水準である。
一般的要因県内経済は全体としては持ち直しの動きが続いている。長浜市は人口減少、高齢化が進んでおり、特に北部でこの傾向が強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度4713325
北緯 136度2364248

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県伊香郡高月町大字高月字前田１６５３番滋賀県伊香郡高月町大字高月字馬所目１１７２番１滋賀県伊香郡高月町大字高月字南立石１２１１番４滋賀県伊香郡高月町大字渡岸寺字樋掛り１６１番１滋賀県伊香郡高月町大字高月字神田１６９６番滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１滋賀県長浜市高月町馬上字西良１５７２番滋賀県長浜市高月町高月字里ノ内２９９番外滋賀県長浜市高月町井口字南石浦１３３１番２４

参考：近隣駅の地価相場

高月駅(地価相場 15,600円/㎡)河毛駅(地価相場 15,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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