滋賀県長浜市神前町字九文目１６１番６外(木ノ本駅・高月駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
55,600円
2016年01月01日に行った滋賀県長浜市神前町字九文目１６１番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県長浜市神前町字九文目１６１番６外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長浜、1,000m |
| 地積 | 207㎡ |
| 形状 | (1.0:5.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗や住宅が混在する既成の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 55,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、競争力の程度は普通で、個別的要因に基づく特段の優劣はない。 |
| 地域要因 | 街路が狭く一方通行が多い古くからの近隣商業地で土地利用も住宅地への移行が予測される繁華性の低い地域で地価動向は依然として下落基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路が狭い古くからの近隣商業地域であり、繁華性は低く、土地利用も店舗併用住宅としての需要は減退していくものと思料され、地価は需要の低迷、土地利用の変化傾向を反映し下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長浜市の中心市街地において店舗併用住宅や低層店舗等が混在する古くからの既成市街地一円と判断した。需要者の属性は当該地域との地縁性を有する地元居住の小規模店舗経営者及び低層店舗地としての需要者が中心である。街路が狭く一方通行も多く、土地利用も店舗併用住宅としての需要は減退していくものと予測され、商業繁華性も低迷している。市場での中心となる価格帯は土地200㎡程度で1，100万円∼1，200万円程度と思料される。 |
| 一般的要因 | 長浜市は人口減少・世帯数微増、デフレ脱却期待のなかにあり、地価は交通接近、環境要因等の差による多面的2極化の様相を深めている。 |
目片匡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 目片匡 |
|---|---|
| 価格 | 55,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力も普通である。 |
| 地域要因 | 旧市街地の既成商業地域で、土地利用状況に特段の変化はないが、郊外商業地への顧客の流出が見られ緩やかな衰退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地中心部の既成商業地域で、郊外型店舗の進出により顧客の流出が認められ、店舗の閉鎖等住宅地域としての色彩が強くなりつつある。新規投資は期待薄で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖北エリアの近隣商業地域、住商混在地域である。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人事業者等が中心である。郊外型店舗への顧客の流出により商業密度は徐々に低下を続けており、商業収益に基づく需要は期待できない状況であるが、周辺住宅地価格との比較感から土地価格には下支えがある。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は45∼60千円／㎡程度。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかに持ち直しつつあるが、商業背後地人口の減少、消費税増税等、商業環境は厳しい状況にあり、投資には慎重な姿勢がうかがえる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5037441 北緯 136度2291526 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
愛媛県喜多郡長浜町大字仁久字浜甲２２２番６滋賀県長浜市三ツ矢町８３番滋賀県伊香郡木之本町大字木之本字横田１５５９番滋賀県伊香郡木之本町大字木之本字若宮６５８番２滋賀県伊香郡木之本町大字木之本字横町９０１番滋賀県長浜市湖北町速水字西足掛３４番５滋賀県長浜市木之本町黒田字野田６３３番４滋賀県長浜市木之本町廣瀬字中水込３１５番２５滋賀県長浜市木之本町木之本字若宮６５８番２
参考：近隣駅の地価相場
木ノ本駅(地価相場 18,100円/㎡)高月駅(地価相場 15,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード