滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１(高月駅・河毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
34,400円
2016年01月01日に行った滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県長浜市高月町高月字馬所目１１７２番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 34,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高月、500m |
| 地積 | 414㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗の建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東13.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
玉瀧光氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 玉瀧光 |
|---|---|
| 価格 | 34,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧高月町中心部の国道沿いの古くからの商業地域であるが、発展的要素が少なく需要は弱含みである。地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧高月町の国道沿いの商業地域であり、土地利用に変化はなく今後も現状を維持して推移するものと予測する。旧高月町中心部に存するが、繁華性は低く需要は弱含み、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長浜市を中心に周辺市を含む商業地域の圏域と判断した。本地域周辺は古くからの低層店舗が多く、銀行や広域的な店舗展開を図るコンビニ、ドラッグストア等も散見されるが、需要の中心は地元法人や個人である。古くからの商業地域であり、繁華性、収益性が低く、需要は弱含みである。取引の規模・形態により取引価格には幅があり、市場で中心となる価格帯を把握することは困難であるが、土地単価で概ね9万円∼14万円／坪程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は回復基調にあるが、伸び悩みの動きもあり、弱含みの状態にある。長浜市の人口は減少傾向にあり、高齢化が進行している。 |
三宅純也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三宅純也 |
|---|---|
| 価格 | 34,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道沿いの商業地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの商業地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね湖北及び湖東地域に属する類似の商業地域。特に、長浜市の類似する幹線沿いの地域と代替競争関係が強い。需要者の属性は、店舗や住宅等の用地を求める個人や法人が中心である。近年における市場の需給動向は、景況感等から弱含みで推移している。取引件数が少なく、取引価格の幅が広いため、明確な市場での需要の中心となる価格帯を見出すことはできないが、更地で1，200万円∼1，600万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、回復に向けた動きがあるが、全体的に弱含みで推移。長浜市は人口が微減、世帯は微増傾向。北部人口減少率が相対的に高い傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4660512 北緯 136度236802 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
高月駅(地価相場 15,600円/㎡)河毛駅(地価相場 15,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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