地域要因

南箕輪村自体は人口増が続いているも、供給自体も多いところから需給バランスの中で地価自体はやや弱含みにて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象地域は一般住宅を中心とした郊外の住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるも、アパート等は自己所有地の有効活用目的のものが主で、居住の快適性が価格形成要因の中心をなす本地域において収益価格は低位に試算された。取引価格水準を指標とし価格決定されることが一般的であるため、信頼性ある同村内での取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

周辺では農地を開発した宅地分譲がみられる。近隣地域内では特に発展的要因はなく現状維持で推移する地域と予測される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺には共同住宅も散見されるものの、対象地の存する近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅団地である。近隣地域には賃貸物件が無く、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用していない。従って、市場の実態を反映した取引価格に基づく比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

地域要因

農地も見られる新興の住宅地域であり，前年と比較し地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

市中心部から比較的近い新興住宅地域。今後も現状のまま推移するものと予測する。先行き不透明な地方経済の景気動向を反映し、地価は若干ながらも下落傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と類似する規範性の高い取引事例を採用し、各事例の補修正は適切に行われ、実証的かつ説得力が強い。一方、周辺には共同住宅も散見されるが、いずれも地主が所有土地の有効活用を目的としたもので、賃貸市場が成熟しているとは言えず、収益価格は低位に試算された。よって、同一需給圏内の現実の取引事例に基づく市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗の大型化、郊外化が進んでおり、旧来からの駅前商業地域は衰退している。

地域要因の将来予測

伊那市中心部の既成商業地の商況衰退は顕著であり、伊那市駅近くの再開発等による開発効果は薄れており、今後とも厳しい地域商況の中で商業地価も低迷のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格を求めるに当たっては、伊那市中心市街地内の類似地域等を中心とした商業地系の取引事例を広く求めて試算した。低迷する地域商況等も反映して商業ビルの賃貸市場は総じて未成熟であり、数少ない賃貸物件も古いものが多い。地域内には自用目的の店舗等が中心となる。従って、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

伊那市においても店舗の大型化、郊外化が進んでおり、伊那市内の旧来からの市街地の商業地域は衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

JR伊那市駅から徒歩圏内に位置する小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。店舗の大型化及び郊外化の影響を受け、当該地域の収益性は年々低下してきており、今後とも弱含み傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地は旧来からの商業地域に存するが、市内の新規店舗出店は幹線道路沿いに移行しており、新たな借り手が乏しい。そのため適正な家賃水準を見出すことが難しく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。少ない取引自体も自用目的取引を主体とする地域性等も考慮して、現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般の戸建住宅を中心とする幹線背後の住宅地域で、利便性に恵まれた良好な住環境を維持しているも、所得環境の低迷により需要は弱含みを続けている。

価格決定の理由

ファミリー向けのアパート等も散見されるが、地主による相続税の節税目的のものがほとんどであり、収益目的の土地取得は極めて少ない。住宅地域は居住の快適性が重視され、取引は自己使用目的のものが大半を占める。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。