長野県伊那市荒井３６２４番１外(伊那市駅・伊那北駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,600円

2017年01月01日に行った長野県伊那市荒井３６２４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,600円/㎡としました。

長野県伊那市荒井３６２４番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県伊那市荒井３６２４番１外
住居表示 
価格32,600円/㎡
交通施設、距離伊那市、350m
地積132㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗、旅館等が混在する商業地域
前面道路の状況南東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

今牧一宏氏による調査レポート

不動産鑑定士今牧一宏
価格32,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊那市においても店舗の大型化、郊外化が進んでおり、伊那市内の旧来からの市街地の商業地域は衰退傾向が続いている。
地域要因の将来予測JR伊那市駅から徒歩圏内に位置する小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。店舗の大型化及び郊外化の影響を受け、当該地域の収益性は年々低下してきており、今後とも弱含み傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は伊那市内の商業地域一帯であり、駅前商業地域周辺に強い代替性が認められる。需要者は地元事業者等が中心である。旧来からの店舗、事務所が多い既存商業地域であるが、郊外の大型店に客足を奪われており地域の衰退が続いている。更には近時の景気低迷の影響を受け、需要は低迷しており地価の下落傾向が続いている。商業地の取引は件数が少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は見出し難い。
一般的要因伊那市の人口は減少傾向で推移している。地方圏の経済状況は不透明感があり、地価も弱含みにて推移している。

奥村節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村節夫
価格32,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊那市内では旧中心市街地の既存商業地の商況衰退が進んでおり、当該エリアでの商業地需要も依然停滞している。
地域要因の将来予測低層の小売店舗等が建ち並ぶ既存商業地域である。郊外大型店等への顧客流出が続き、既存商業地の衰退化傾向が著しく、地域内商業地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、伊那市の中心市街地及びその外周部に広がる商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の既存商業者および地縁的選好性を持つ者にほぼ限られる。低層店舗兼住宅のほか一般住宅も混在する地域であるが、商業地としては収益性に劣り、反面住宅地としては環境面で劣り、需給動向は弱い。取引価格は背後の住宅地の価格に接近しつつあるが、取引事例が少ないうえに取引事情によって価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因一部には景気回復も見られるが、地方経済の先行きに対する不安感、人口減少等から、地方での宅地需要は依然として弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8393351
北緯 137度9592765

参考：該当物件周辺マップ

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長野県伊那市大字伊那字棚田３９２７番４長野県伊那市大字伊那部字神明１２７７番１長野県伊那市大字伊那字坂下３３１６番１外長野県上伊那郡高遠町大字西高遠６６４番３外長野県上伊那郡長谷村大字非持９２２番３外１筆長野県伊那市大字伊那字町耕地３４４番１長野県伊那市大字伊那字前橋１９８２番２外２筆長野県伊那市大字伊那部字野岸４８８５番７外２筆長野県伊那市大字伊那字下川原５２３７番１外１筆長野県上伊那郡高遠町大字長藤１７６１番１外１筆長野県上伊那郡高遠町大字西高遠１６５３番１の一部長野県伊那市大字伊那字山道北２４００番５長野県伊那市西町５２３７番１

参考：近隣駅の地価相場

伊那市駅(地価相場 31,600円/㎡)伊那北駅(地価相場 28,800円/㎡)田畑駅(地価相場 28,800円/㎡)下島駅(地価相場 32,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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