長野県伊那市荒井３２番１外(伊那市駅・伊那北駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,100円

2017年01月01日に行った長野県伊那市荒井３２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,100円/㎡としました。

長野県伊那市荒井３２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県伊那市荒井３２番１外
住居表示 
価格51,100円/㎡
交通施設、距離伊那市、200m
地積326㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域
前面道路の状況北西15.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

真子浩氏による調査レポート

不動産鑑定士真子浩
価格51,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗の大型化、郊外化が進んでおり、旧来からの駅前商業地域は衰退している。
地域要因の将来予測伊那市中心部の既成商業地の商況衰退は顕著であり、伊那市駅近くの再開発等による開発効果は薄れており、今後とも厳しい地域商況の中で商業地価も低迷のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は市内の商業地一帯であり、駅を中心とする旧来からの商業地域に強い代替性が認められる。需要者は伊那市在住の地縁性の強い個人事業者が大半である。郊外型大型店舗への顧客流出が続き、旧来からの駅前商業地の商況は低迷しており、地価も下落傾向で推移している。店舗経営者の高齢化や経営不振等から店舗の閉鎖も見られ、需要は引き続き弱含みである。需給の中心価格帯は、取引事例が極めて少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均と同程度であり、需要は総じて弱含みである。

今牧一宏氏による調査レポート

不動産鑑定士今牧一宏
価格51,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊那市内では旧中心市街地の既存商業地の商況衰退が進み、中心市街地内での商業地需要も後退している。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域。近年の郊外大型店舗の進出の影響を受け、当該地域の収益性は年々低下してきており、今後もこの傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね伊那市中心の既存商業地が圏域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ限定された地元事業者である。近年経営者の高齢化、営業不振等から、潜在的な供給圧力が認められる一方で、需要は投資額に見合う収益が期待できないので全般的に弱い。店舗の閉鎖も見られ、既成の商業地は衰退の一途をたどっている。最近の商業地の取引事例は非常に個別性が強く、需要の中心となる一定の価格帯は見出し難い。
一般的要因地域経済の先行きは依然不透明で、急激な好転は期待できず、地価下落傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8393351
北緯 137度9592765

参考：該当物件周辺マップ

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長野県伊那市大字伊那字棚田３９２７番４長野県伊那市大字伊那部字神明１２７７番１長野県伊那市大字伊那字中シマ３６２４番１外長野県上伊那郡高遠町大字西高遠６６４番３外長野県上伊那郡長谷村大字非持９２２番３外１筆長野県伊那市大字伊那字町耕地３４４番１長野県伊那市大字伊那字前橋１９８２番２外２筆長野県伊那市大字伊那部字野岸４８８５番７外２筆長野県伊那市大字伊那字下川原５２３７番１外１筆長野県上伊那郡高遠町大字長藤１７６１番１外１筆長野県上伊那郡高遠町大字西高遠１６５３番１の一部長野県伊那市大字伊那字山道北２４００番５長野県伊那市西町５２３７番１

参考：近隣駅の地価相場

伊那市駅(地価相場 31,600円/㎡)伊那北駅(地価相場 28,800円/㎡)田畑駅(地価相場 28,800円/㎡)下島駅(地価相場 32,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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