長野県伊那市上新田２１７２番７(伊那市駅・伊那北駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,600円

2017年01月01日に行った長野県伊那市上新田２１７２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,600円/㎡としました。

長野県伊那市上新田２１７２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県伊那市上新田２１７２番７
住居表示 
価格30,600円/㎡
交通施設、距離伊那市、1,400m
地積214㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

真子浩氏による調査レポート

不動産鑑定士真子浩
価格30,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、一般の戸建住宅を中心とする幹線背後の住宅地域で、利便性に恵まれた良好な住環境を維持しているも、所得環境の低迷により需要は弱含みを続けている。
市場の特性同一需給圏は伊那市全域の住宅地域であり、特に市街地近郊の利便性の住宅地域に強い代替性が認められる。需要者は伊那市及び周辺町村に地縁的選好性を有する一次取得者の個人を中心とする。対象地域は新しい幹線道路等の背後に立地する比較的利便性の高い近郊住宅地域であることから下落率は小幅にとどまっている。取引価格帯としては土地のみの場合で500万円∼800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均と同程度であり、需要は総じて弱含みである。

奥村節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村節夫
価格30,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の景気動向はやや不透明感があるも、対象地域自体は比較的立地条件に恵まれた伊那市近郊の住宅地として堅調な宅地需要がある。
地域要因の将来予測当該地域は、幹線背後の一般の戸建住宅を中心とする住宅地域。比較的利便性に恵まれた良好な住環境を維持している。景気回復基調等を背景として当該地域地価の下落傾向は緩和傾向にて推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏の範囲は伊那市内のうちの竜東地区を中心とした住宅地域の一円。需要者は伊那市に地縁性を有する伊那市市街地を通勤圏とする居住者を主体。需給動向は伊那市郊外の宅地開発等による宅地供給により依然当該住宅地域の需要は弱含みではあるが下落幅は緩和傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は土地総額で600万円∼800万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が取引の中心。
一般的要因一部には景気回復も見られるが、地方経済の先行きに対する不安感、人口減少等から、地方での宅地需要は依然として弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度830203
北緯 137度9647819

参考：該当物件周辺マップ

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長野県伊那市大字伊那字坂下３３１６番１外長野県伊那市大字伊那字中シマ３６２４番１外長野県上伊那郡高遠町大字西高遠６６４番３外長野県上伊那郡長谷村大字非持９２２番３外１筆長野県伊那市大字伊那字町耕地３４４番１長野県伊那市大字伊那字前橋１９８２番２外２筆長野県伊那市大字伊那部字野岸４８８５番７外２筆長野県伊那市大字伊那字下川原５２３７番１外１筆長野県上伊那郡高遠町大字長藤１７６１番１外１筆長野県上伊那郡高遠町大字西高遠１６５３番１の一部長野県伊那市西町５２３７番１

参考：近隣駅の地価相場

伊那市駅(地価相場 31,600円/㎡)伊那北駅(地価相場 28,800円/㎡)下島駅(地価相場 32,600円/㎡)沢渡駅(地価相場 23,300円/㎡)田畑駅(地価相場 28,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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