地域要因

特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

松本市との境界付近に位置する住宅地域である。塩尻市北部と松本市南部の住宅地域は需要が堅調で、商業施設の出店も多く利便性が向上しつつあることから、今後も地価上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。周辺地域では土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。近隣地域は利便性や居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用の取引が多い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地から離れた調整区域内の農家集落のため、地価は低位水準にもかかわらず需給バランスは悪く、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、特別な地域変動要因も認められず、現状にて推移するものと予測する。調区内の土地需要は弱く、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅・農家住宅を中心とする集落地域。アパートは周辺に僅かに散見される程度で収益資料の収集には限界があるので収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心であるので、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映している比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域南方では、都市計画道路用地の買収が進んでいる。また、隣接地で分譲住宅団地が開発された。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。塩尻市では土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。また、近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路の拡幅工事・広丘地区の区画整理事業等により利便性が改善された。住宅地需要が向上し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

塩尻市市街地に比較的近い住宅地域。塩尻市内の住宅地域のうち利便性の優れる地域は地価の上昇が見られる。当該地域も住宅地需要は堅調であり、今後上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅等が存する住宅地域である。比準価格は類似地域で得られた事例を中心として規範性も高く補修正も適正と認められ、その信頼性は高いものと判断する。一方地域内には一部賃貸住宅も介在するが、そのほとんどは既存の地主に限定されたものであり収益価格は低位に求められた。したがって類似地域の取引事例より求めた実証性の高い比準価格を中心に、1低専により収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化区域内において宅地はやや供給過剰気味であるものの、広丘地区の地価上昇を受け、調整区域内にある当該地域の需要も引き締まりつつある。

地域要因の将来予測

調区としては利便性が比較的良い住宅地域であるが市街化区域内のより利便性の高い住宅地と競合するために需給は弱含み。但し競合住宅地の近年の地価上昇を受け、今後は地価下落は緩和していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内で戸建住宅を中心とした住宅地域である。取引は自用の居住目的が中心であり、賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、同一需給圏内の類似地域で収集した規範性の高い事例を選択し、比準の過程も適切であり、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

村井駅周辺の住宅地の取引が活発であるため、需給の下支えになっているが、駅近の商業地の需要は伸び悩んでいる。

地域要因の将来予測

国道背後の既存駅前商業地。店舗、事務所等業務用地の需要は減退傾向にあるが、周辺の堅調な住宅需要に下支えされ地価の下落率は縮小傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、松本市及び塩尻市内の地価水準が近い商業地域で発生した現実の取引事例から求めたもので、若干の価格のバラツキもみられるが、実証的で市場性を反映する価格である。収益価格は、賃貸用ビルの建築を想定して求めたものであるが、近年はテナントビルの新規供給が見られず、地価に相当する賃料が期待できないため収益価格の信頼性は劣る。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

市内でも不動産需給が活発に行われてきた地域で，周辺を含み住居表示が施行。塩尻北部活性化の影響から当地域でも取引は堅調で，価格も下落は認められない。ここ暫くはこの趨勢が継続すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるが，本地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。居住の快適性が価格形成要因の中心をなす本地域において収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標とし価格決定されることが一般的であるため，比準価格を標準とし，収益価格を関連づけ，代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は塩尻駅や公共公益施設に近接して生活利便性に優り、住環境も良好なことから、一般住宅地としての需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向を続けるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近接する類似地域で現実に生起した取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。周辺地域では土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。また、近隣地域は利便性や居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心である。以上より、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

需要の減退に伴い土地の需要には選別化の進行がみられ、利便性の低い郊外の住宅地は、引き続き下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内にあり戸建住宅を中心とした地域。取引は自用目的が中心であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、調区内の事例は数が少ないが同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。したがって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。