長野県塩尻市大字片丘字新屋敷７７６８番１(広丘駅・村井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,300円

2017年01月01日に行った長野県塩尻市大字片丘字新屋敷７７６８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,300円/㎡としました。

長野県塩尻市大字片丘字新屋敷７７６８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県塩尻市大字片丘字新屋敷７７６８番１
住居表示 
価格13,300円/㎡
交通施設、距離広丘、3,300m
地積442㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般及び農家住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北東4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格13,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地から離れた調整区域内の農家集落のため、地価は低位水準にもかかわらず需給バランスは悪く、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、特別な地域変動要因も認められず、現状にて推移するものと予測する。調区内の土地需要は弱く、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は市街地の外周部にある調区内住宅地域と都市計画区域外の住宅地域及び隣接市町村郊外の住宅地域一円。②各集落毎の居住者及び地縁性を有する購入者を中心とするが、新規分譲物件については塩尻市及び周辺市町村の1次取得者も見られる。③市街化区域内の宅地供給が過剰気味で調区内宅地の需要は減退傾向にある。④土地は400㎡程度で600万円前後、新築の戸建物件は敷地規模250㎡で2400万円前後の物件が需要の中心。
一般的要因緩やかな景気回復傾向の影響から地価も改善傾向にあるが、総じて二極化が鮮明になりつつある。

大日方一成氏による調査レポート

不動産鑑定士大日方一成
価格13,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に変動要因はない。
地域要因の将来予測既に地価が低く下げ余地が小さいため下落率は縮小するが、地縁的選好性が強く働く既成集落地域であり、市街地中心部から離れて需要者が限定されることから、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、塩尻市の農家住宅を主体とする既成集落地域であり、市街化調整区域が中心となる。需要者としては、地縁的選好性を有する地元居住者やその親族等が中心である。市街化区域内の旺盛な住宅地需要は、近接する市街化調整区域にも及んでいるが、近隣地域のように市街地から離れた農家集落地域では、人口が減少し、高齢化も進んで、土地需要は減退している。規模等の個別性が強いため、需要の中心的な価格帯は把握し難い。
一般的要因郊外の調整区域は人口減と高齢化により需要も低迷しているが、調整区域でも市街地に近接する住宅地に対しては根強い需要がみられる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1430946
北緯 137度9746678

参考：該当物件周辺マップ

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長野県塩尻市大字片丘字長峯４６９７番３ほか１筆長野県塩尻市大字広丘野村字角前１９７５番長野県塩尻市大字広丘高出字西原１９４７番２

参考：近隣駅の地価相場

広丘駅(地価相場 43,950円/㎡)村井駅(地価相場 38,350円/㎡)塩尻駅(地価相場 42,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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