地域要因

特段の変動要因はないが、住宅地域としての熟成度は漸次向上している。

地域要因の将来予測

新興分譲住宅団地で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。一次取得者向け住宅地として周辺市町村の分譲地と競合関係にあることから、価格水準は依然下落基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした既成住宅地域である。取引は自用目的が中心であり、賃貸物件は散見される程度である。賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。よって本件評価においては上記状況を踏まえ市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の利便な戸建住宅地域であり、地価は横這いから上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅地域として既に熟成しており、将来的にも現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用を目的とする戸建住宅地域で、対象標準地の画地規模から共同住宅を想定することは難しく、戸建住宅の賃貸市場も成立していない。よって収益価格は求めなかった。比準価格を標準として代表標準地より求められた価格との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

池田町の中心部に所在する住宅地域として成熟しており、やや供給過剰であることから地価は弱含みで推移している。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

池田町の中心部に所在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動は認められない。平成29年中に大規模な商業施設が開店する予定ではあるが需要に大きな変動は認められず、地価は引き続き弱含みと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅中心の既成住宅地域であり民間の賃貸住宅市場の熟成度が低く、規範性のある賃貸事例の収集が困難であり、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の住宅地域の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来の小規模店舗が中心の商業地域で、店舗から住宅への転用もみられる。今後、さらに住宅地化が進む可能性があり、地価水準は下落傾向である。

地域要因の将来予測

旧来の商業地域であるが閉鎖する店舗が増えつつあり、住宅地化が進みつつある。地域周辺では平成29年中に比較的大型の商業施設が開店予定であるが地価への影響は限定的で、地価は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

松川村の中心部に所在する住宅地域として成熟しており、やや供給過剰であることから地価は弱含みで推移している。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅中心の既成住宅地域であり民間の賃貸住宅市場の熟成度が低く、規範性のある賃貸事例の収集が困難であり、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の住宅地域の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに所在する路線商業地域である。未利用地は多いが、新規開発は少なく、地域要因に特段の変動はない。地価水準は下落傾向である。

地域要因の将来予測

県道沿いの路線商業地域であるが未利用地が多く、新規の開発等もみられないことから地域要因に格別の変動はない。大町市の不動産市況は低迷しており、開発・投資意欲も低調であることから地価は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は限定的である。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模の大きな住宅地域であるが、一部に画地の細分化傾向が見られる。最寄駅徒歩圏外であり、地価はやや低落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの住宅地域として既に熟成しており、将来的にも現状を維持するものと予測するが、一部で小規模開発も見受けられる。

価格決定の理由

近隣地域は駅徒歩圏外の古くからの戸建住宅地域である。賃貸の共同住宅は少なく、また戸建の賃貸市場も成立していないため、収益価格は求められなかった。よって、比準価格を標準として代表標準地より求められた価格との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、周辺に小規模分譲地も散見され、住宅地域としての熟成度は幾分向上している。

地域要因の将来予測

町の中心部から離れた農家集落地域で、特に発展的要因も無く現状主体の推移が予測される。農家住宅を中心とした地域で居住者の移動、新規参入も少ないため、需給は弱く下落率は相対として高い。

価格決定の理由

近隣地域は比較的画地規模の大きな住宅が多い既存の農家集落地域であり、取引実態は快適性、利便性を選別基準とした自用目的の取引が圧倒的である。一方収益価格については、賃貸市場が未成熟であり、収益用途も皆無に近い状況から、収益用建物を想定すること自体経済合理性に沿わないものと思われるので、収益還元法は適用しない。本件では市場実態を反映した比準価格を標準とし、前年価格とその後の変動要因を分析し、鑑定評価額を上記の通り決定した。