長野県北安曇郡松川村字東川原５６５１番３９８(信濃松川駅・北細野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,600円

2017年01月01日に行った長野県北安曇郡松川村字東川原５６５１番３９８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,600円/㎡としました。

長野県北安曇郡松川村字東川原５６５１番３９８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県北安曇郡松川村字東川原５６５１番３９８
住居表示 
価格15,600円/㎡
交通施設、距離北細野、570m
地積401㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況西4.5m村道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格15,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因特段の変動要因はないが、住宅地域としての熟成度は漸次向上している。
地域要因の将来予測新興分譲住宅団地で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。一次取得者向け住宅地として周辺市町村の分譲地と競合関係にあることから、価格水準は依然下落基調にある。
市場の特性同一需給圏は松川村を中心に隣接市町の市街地及び外延部の住宅地圏域と判断した。需要者の中心は、松川村若しくは近隣市町村の居住者が過半である。需給動向は民間業者と村開発公社の分譲地在庫があり、供給過多の状況で需給は弱含み（買手市場）。需給の中心となる価格帯は土地300∼400㎡前後で400∼600万円、新築戸建物件2，500∼3，000万円程度が標準的であるが、規模、建物品等でバラツキがある。
一般的要因横ばい傾向で推移していた松川村の人口は、近年微減に転じ、高齢化率も県平均を上回っている。土地取引件数も微減傾向から、不動産需給は弱い。

郷間智吏氏による調査レポート

不動産鑑定士郷間智吏
価格15,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因隣接する安曇野市に近い閑静な住宅地域であるが、やや供給過剰であることから地価は弱含みで推移している。地域要因に特段の変動はみられない。
地域要因の将来予測隣接する安曇野市に比較的近い住宅地域であり、地域要因に格別の変動は認められない。不動産需要が喚起される要因は乏しく、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は松川村及び隣接市町の住宅地域であり、需要者の中心は松川村及び近隣市町村の居住者である。村内では宅地開発分譲がみられ一定の需要は認められるが、近年は利便性が良好な地域が嗜好される傾向が強く村内には商業施設等利便施設が少なく不動産需要は低調で取引は少ない。市場の中心価格帯は土地で4∼6百万円前後、新築戸建住宅で20∼25百万円程度とみられる。
一般的要因景気はこのところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。松川村の人口は横ばい傾向であるが、やや供給過多である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4240757
北緯 137度8544976

参考：該当物件周辺マップ

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長野県北安曇郡松川村字東川原５７２５番１９２長野県北安曇郡松川村字東川原５７１８番２６長野県北安曇郡松川村字東川原５７９４番２８８外５筆長野県北安曇郡松川村字赤芝７０１９番２０１

参考：近隣駅の地価相場

信濃松川駅(地価相場 16,350円/㎡)北細野駅(地価相場 17,000円/㎡)安曇沓掛駅(地価相場 15,700円/㎡)細野駅(地価相場 17,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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