長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１(信濃松川駅・北細野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,000円

2017年01月01日に行った長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,000円/㎡としました。

長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１
住居表示 
価格17,000円/㎡
交通施設、距離信濃松川、2,300m
地積153㎡
形状台形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
前面道路の状況西12.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

郷間智吏氏による調査レポート

不動産鑑定士郷間智吏
価格16,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来の小規模店舗が中心の商業地域で、店舗から住宅への転用もみられる。今後、さらに住宅地化が進む可能性があり、地価水準は下落傾向である。
地域要因の将来予測旧来の商業地域であるが閉鎖する店舗が増えつつあり、住宅地化が進みつつある。地域周辺では平成29年中に比較的大型の商業施設が開店予定であるが地価への影響は限定的で、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は池田町及び周辺町村の商業地域・商住混在地域を含む圏域である。需要者の中心は自己利用を目的に購入する事業者等である。池田町の商業地域は閉鎖する店舗が目立っており、郊外店舗への顧客流出に歯止めがかからず商況は悪化しており、不動産需給は非常に停滞している。このため、取引件数は少なく個別性の強い取引が目立つことから売買価格水準にばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気はこのところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。池田町商業地の商況は停滞しており、不動産需給は停滞している。

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格17,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因郊外大型店の影響を受けた結果、商況を失い閉店する店舗も少なくない。最寄りの中核量販店（アップルランド）も閉店した（平成25年2月）。
地域要因の将来予測古くからの旧街道沿い路線商業地域であるが、郊外大型店の出店による顧客流出が著しく、衰退傾向を鮮明にしている。背後住宅地との価格差が年々縮小し住宅地移行化傾向が強まると予側される。
市場の特性同一需給圏は県道大町・明科線、国道147号線沿道商業地圏域若しくはこれに類似する近隣の路線商業地域と判定した。需要者の中心は当地に地縁性を持つ地元事業者が過半。需給動向は店舗経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が認められる反面、需要は弱いことから需給は弱含みで推移している（買手市場）。取引価格は当事者の業種、個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因池田町の人口は減少傾向が続き、高齢化率も30％を超えている。地域経済も低迷しており、土地需給動向は総じて薄い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度421785
北緯 137度8780823

参考：該当物件周辺マップ

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長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１長野県北安曇郡松川村字東川原５７２５番１９２

参考：近隣駅の地価相場

信濃松川駅(地価相場 16,350円/㎡)北細野駅(地価相場 17,000円/㎡)細野駅(地価相場 17,000円/㎡)安曇沓掛駅(地価相場 15,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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