長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１(信濃松川駅・北細野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,700円

2017年01月01日に行った長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,700円/㎡としました。

長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１
住居表示 
価格15,700円/㎡
交通施設、距離信濃松川、2,200m
地積436㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ町の中心に近い住宅地域
前面道路の状況東4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

郷間智吏氏による調査レポート

不動産鑑定士郷間智吏
価格15,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因池田町の中心部に所在する住宅地域として成熟しており、やや供給過剰であることから地価は弱含みで推移している。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測池田町の中心部に所在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動は認められない。平成29年中に大規模な商業施設が開店する予定ではあるが需要に大きな変動は認められず、地価は引き続き弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は池田町及び隣接市村の住宅地域で、需要者の中心は池田町及び近隣市町村の居住者である。町内では小規模な宅地開発分譲が行われているが、近年は利便性の良好な地域が嗜好される傾向が強く町内には商業施設等利便施設が少なく不動産需要は低調で取引は少ない。市場の中心価格帯は、地積によってばらつきがあるが土地で5百万円∼7百万円程度、新築戸建住宅で20∼25百万円程度である。
一般的要因景気はこのところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。池田町の人口は減少傾向で、やや供給過多である。

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格15,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因はないが、周辺に小規模分譲地も散見され、住宅地域としての熟成度は漸次向上している。
地域要因の将来予測中心市街地内に近く池田町にあっては利便性ある住宅地域であるが、人口減少、高齢化率が高い傾向が続き、土地取引件数は減少傾向。需給は弱含みであり、今後も地価の下落傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は池田町及び隣接する市町村の市街地とその外延部の住宅地圏域と判定。需要者の中心は池田町若しくは近隣市町村居住者が過半である。需給動向は民間業者、町公社の宅地開発売り残し物件があり、供給過多の状況から需給は弱含みの状態が続いている。需要の中心となる価格帯は土地300∼400㎡前後で400∼600万円、新築戸建物件は2，500∼3，000万円程度が標準的であるが、規模、建物品等等でバラツキがある。
一般的要因池田町の人口は減少傾向が続き、高齢化率も30％を超えている。地域経済も低迷しており、土地需給動向は総じて薄い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4228292
北緯 137度8756491

参考：該当物件周辺マップ

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長野県北安曇郡池田町大字池田４２０１番１外長野県北安曇郡松川村字東川原５７２５番１９２

参考：近隣駅の地価相場

信濃松川駅(地価相場 16,350円/㎡)北細野駅(地価相場 17,000円/㎡)細野駅(地価相場 17,000円/㎡)安曇沓掛駅(地価相場 15,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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