長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外(細野駅・北細野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


7,970円

2017年01月01日に行った長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を7,970円/㎡としました。

長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外
住居表示 
価格7,970円/㎡
交通施設、距離安曇追分、1,500m
地積554㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格7,960円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因特段の変動要因はないが、周辺に小規模分譲地も散見され、住宅地域としての熟成度は幾分向上している。
地域要因の将来予測町の中心部から離れた農家集落地域で、特に発展的要因も無く現状主体の推移が予測される。農家住宅を中心とした地域で居住者の移動、新規参入も少ないため、需給は弱く下落率は相対として高い。
市場の特性同一需給圏は池田町を中心に隣接市町村外延部の農家集落地圏域と判定。需要者の中心は地縁性ある池田町若しくは近隣市町村居住者が過半であると思われる。需給動向は民間業者、町公社の宅地開発後の売り残し物件があり、市街地内にも宅地供給に余剰感のある現状から需給は弱含みの状態が続く（買手市場）。需給の中心となる価格帯は、契約当事者の事情、画地規模等個別差があり、一定の水準は見出し難い。
一般的要因池田町の人口は減少傾向が続き、高齢化率も30％を超えている。地域経済も低迷しており、土地需給動向は総じて薄い。

郷間智吏氏による調査レポート

不動産鑑定士郷間智吏
価格7,970円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因池田町郊外の住宅地域であり、利便性に劣る地域の需要は減少しているため、地価水準については下落傾向である。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測池田町の郊外に所在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動は認められない。町中心部の住宅地域の地価の割安感から利便性に劣る地域の需要は減少しており、地価水準は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は池田町及び隣接市村の住宅地域で、需要者は近隣地域及びその周辺地域に地縁等を有する者が中心である。町内では小規模な宅地開発分譲が行われているが、近年は利便性が良好な地域が嗜好される傾向が強く町内には商業施設等利便施設が少なく不動産需要は低調で取引は少ない。さらに利便施設等への接近性・居住環境が劣る地域では一層需要が劣る。このため取引件数は少なく、売買価格水準にばらつきがあるため中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気はこのところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。池田町の人口は減少傾向で、不動産需給は停滞している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3972716
北緯 137度8829348

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

細野駅(地価相場 17,000円/㎡)北細野駅(地価相場 17,000円/㎡)安曇追分駅(地価相場 38,300円/㎡)信濃松川駅(地価相場 16,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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