地域要因

業績好調な企業の新規投資や自然災害の少ない県内への工場集約の動き等より、市が分譲した企業、工業団地は完売状態である。

地域要因の将来予測

機械、金属加工が中心の中規模工場の集積地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は以前下落傾向で推移してきたが、工業地の需給関係が安定しており、当分の間、横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引がほとんどであり、同一需給圏内の類似地域等から信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、工場地の収益性に着目した取引はほとんどないことから、収益価格を試算することができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、業種、規模等に応じた工場地に対する市場動向も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

水橋地区の宅地需要は地縁性が主であり、外部からの転入が少なく、既成住宅地域の需要は低調である。

地域要因の将来予測

古い住宅団地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。水橋地区における住宅団地の需給関係等を反映して、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等から信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、周辺は自己使用の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、賃貸事業が経済的に成り立つ地域ではないので、収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域的変化はほとんどないが、周辺地域においては、居住環境が良好のため、農地から戸建分譲住宅地への転用が見られる等、需要は安定している。

地域要因の将来予測

県道上滝立山線背後の戸建住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。周辺では農地から住宅地への転用が見られる等、宅地需要は安定しており、地価は現在の価格水準を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。周辺においては戸建住宅が中心のため、収益用の賃貸建物の想定が非現実的であり、且つ貸家の賃貸市場も成立していないことから、収益価格の試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自己の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 宅地需要は地縁的なものが主であり、既存住宅地の需要は総じて低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパートも散見されるが遊休地の活用を目的としているものが多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、経済合理性の観点から収益価格を求めることはできなかった。従って、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比±0．0％，−0．9％（針原地区−2．2％，−2．7％）

地域要因の将来予測

郊外の市街化調整区域内の古くからの住宅地域で今後もほぼ現状で推移すると予測。調整区域内の既存住宅地につき需要は限定されるが、地域は熟成し地価は低価格で推移しており、今後も横バイ傾向で推移すると予測。

価格決定の理由

北部郊外の調区内の住宅地域に所在する。採用した事例は何れも周辺類似地域内のもので地域の実勢を反映している。当該地域は調整区域内であるため、民間の賃貸住宅がほとんど無く賃貸市場が未成熟である上、自己使用以外の建物の建築が法的に制限されることから、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の信頼性ある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南部郊外住宅地は学校や大型店周辺では底堅い需要があるが、利便性が劣る地域では供給過剰感があり、地価はやや弱含みの傾向が見られる。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか事業所も見られる農地の残る郊外住宅地域であり、徐々に住宅等が増加し熟成度を高めていく地域と予測するが、利便性が劣る郊外地域であるため需要は弱く、地価は概ね横ばいに推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく収益用の賃貸建物の想定が非現実的であり、且つ貸家の賃貸市場も成立していないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の広域的な範囲に存する取引事例を採用して地縁性も考慮して検討し求めており、規範性は高いと判断する。快適性を重視する住宅地域にあって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地の幹線街路沿いの地域は用途の多様性や背後住宅地の需要回復で底堅い市場であるが、事務所需要は低調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主な地域であり、賃料収入を目的とした投資市場は成熟度が低いため収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は近隣及び周辺類似地域の取引事例から検討し、各査定価格はやや開いたが取引の実情も勘案して調整し信頼性のある価格が得られたと判断する。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが通常の地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。