富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４(水橋駅・西滑川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


12,000円

2016年01月01日に行った富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,000円/㎡としました。

富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番富山県富山市水橋伊勢屋１８４番４
住居表示 
価格12,000円/㎡
交通施設、距離水橋、700m
地積5,326㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の機械、金属加工工場が建ち並ぶ工業団地
前面道路の状況南10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本茂雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山本茂雄
価格12,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因業績好調な企業の新規投資や自然災害の少ない県内への工場集約の動き等より、市が分譲した企業、工業団地は完売状態である。
地域要因の将来予測機械、金属加工が中心の中規模工場の集積地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は以前下落傾向で推移してきたが、工業地の需給関係が安定しており、当分の間、横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は富山市内の工業地域を中心に、県内の工業地域を含む圏域である。需要者の中心は県内の加工、製造型企業が中心であるが、県外事業者の参入も見込まれる。医薬品等を中心に新規投資が活発であり、自然災害の少ない県内への工場集約の動きも見られるが、将来不安から慎重な姿勢もあり、中小工場地の需要は業種等により異なる。需要の中心となる価格帯は、業種、画地規模等によりばらつきがあるが、概ね5千万円∼1億円前後である。
一般的要因海外の経済動向等の不安要因があるが、医薬品、建材、電子部品等を中心に新規投資が活発であり、工場用地の需要は堅調である。

貫田貞夫氏による調査レポート

不動産鑑定士貫田貞夫
価格12,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対前年11月末 世帯数・人口数増減比−6．1％，−5．0％（三郷地区＋1．7％，−0．6％）
地域要因の将来予測市央北東部あいの風とやま鉄道線「水橋駅」南側に隣接する中規模機械工場団地で、団地内は全て立地しており、全ての企業の稼働率は高く、今後も現状のまま推移していくものと予測。
市場の特性同一需給圏は県内の中小規模工業地域一帯である。需要者の中心は中規模工場の経営者で、県内だけでなく県外からの参入も見られる。当該地域は水橋地区中心地や駅に近く道路条件も良好であり、加えて近年好調な製薬工場の増設も見られる。富山市では中小規模工場地の需要が多く、水橋地区では他に2地点で企業団地の造成が計画されている。工場用地の取引は種類や規模・価格が事情によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯（総額）は見出せない。
一般的要因2015年上期の県内工場立地件数は前年同期比4件減の6件。富山市では中小規模工場立地の需要が多く水橋地区でも2地点で計画。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日 大鳶崩壊)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7409211
北緯 137度2989514

参考：該当物件周辺マップ

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富山県富山市水橋沖字東五百７７番４ほか４筆富山県富山市公文名字東田割２６番１富山県富山市水橋町字大町５４４番６ほか１筆富山県富山市芝園町１丁目５番１７外富山県富山市栄町１丁目８番８

参考：近隣駅の地価相場

水橋駅(地価相場 22,100円/㎡)西滑川駅(地価相場 25,500円/㎡)越中舟橋駅(地価相場 18,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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