地域要因

工場・倉庫の他、幹線道路沿いの為、事業所や店舗等も見られる。工業地の土地需要は低調であり、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

幅員の広い幹線道路沿いに位置し、工場・倉庫を中心とした利用状況であり、周囲には大規模工場等も存しているが、工場・倉庫等の需要は低調であり、地価水準は今後も当面下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺に工場や倉庫の賃貸物件はなく、自己利用を目的とする利用が一般的であることから、収益還元法は適用できなかった。周辺の土地取引は殆どが自用目的で、取引価格の集積で地価水準が形成されている。比準価格は市場性を反映した客観的な価格であり、規範性の高い取引事例を中心に、市場の実態を反映し実証的であり、説得力が高い。以上より、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然としており、街路条件及び環境は概ね良好である。

地域要因の将来予測

やや古い地域であるが区画整然とした熟成した地域であり、将来的にも概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

基本的には自用の戸建住宅地域であり居住の快適性を重視しており、収益性を指向する地域ではなく、収益価格は相当程度低位に求められた。一方、客観的かつ実証的な取引価格から求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 広域的商圏を有する郊外型商業施設との競争による顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 景気は緩やかに回復しており、雇用情勢及び個人消費は持ち直しつつある。一方で中心商業地における核店舗の不在及び郊外店への顧客流出等、集客力回復への期待感も弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 空室も目立つ中で実質賃料も弱含みで推移している等、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に算出された。比準価格は、事例の少ない中で、競争代替関係に配慮し、相対的に立地条件の類似した事例を選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価の変動幅は少なくなってきているものの、企業の設備投資意欲は低調で、下落傾向に変化はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益還元法を適用できなかったが、工業地の地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、同一需給圏内において成立した工業地の取引価格に、取引事例比較法を適用し、各事例の代替競争性及び価格牽連性の程度等を考慮して求めたものである。従って、当該価格は市場性を反映しており、市場参加者に対する説得力を有し規範性が高いものと判断される。よって、広域的な価格検討を踏まえ、比準価格に基づき上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

川西地区の農家集落は、需要は弱いながら地価水準も低いため、下落率は小さい状況が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の農家集落では価格形成要因に大きな変動はない。硬直化した市場を反映し地価は緩やかに下落していくものと予測する。

価格決定の理由

市場では自用目的の取引にほぼ限定され、居住性・快適性が重視され価格が形成されている。比準価格は、同じ川西地区の農家集落等で取引された複数の事例より求めており、硬直化した市場を反映した価格である。共同住宅等の収益物件は見られず、賃貸市場も形成されていないため収益還元法は適用できない。以上より、実証的な比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変動要因は無く、選好性の強い調整区域内の既成住宅地域であり、需要は限定的である。

地域要因の将来予測

 戸建住宅を中心とした郊外の集落地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

 周辺に賃貸住宅がほとんど見られず賃貸市場が成立していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、市場参加者の属性に留意し、類似性の高い事例を選択しているため、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、工場、倉庫等の混在する地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

店舗、工場、倉庫等の混在する地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

店舗、工場、倉庫等の混在する地域で、繁華性および営業の種別にやや難がありテナント需要が弱く、建物を賃貸する目的での土地取引は無く、収益還元法は適用できなかった。自己業務用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 市内及び隣接市の商業集積地区との競合により顧客流出が継続。商業目的の需要は低迷。

地域要因の将来予測

 市内及び隣接市の新興商業地域への顧客流出が継続し、商業地域としての地位が低下していくものと思われ、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、事例が少ないため地域の範囲を拡大したものの、幹線道路沿線の事例を選択し、事情の有無、取引時点、土地利用状況を特に配慮して試算しており、その結果得られた比準価格の精度は高いものと思料する。そこで、信頼性の高い比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。