新潟県見附市本所２丁目４７６番１外(見附駅・押切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,100円

2017年01月01日に行った新潟県見附市本所２丁目４７６番１外(新潟県見附市本所２−５−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,100円/㎡としました。

新潟県見附市本所２丁目４７６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県見附市本所２丁目４７６番１外
住居表示本所２−５−４１
価格42,100円/㎡
交通施設、距離見附、200m
地積502㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、住宅等が混在する駅前商業地域
前面道路の状況北東16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格42,100円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 市内及び隣接市の商業集積地区との競合により顧客流出が継続。商業目的の需要は低迷。
地域要因の将来予測 市内及び隣接市の新興商業地域への顧客流出が継続し、商業地域としての地位が低下していくものと思われ、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、駅前の既成商業地域を中心に、市内全域の幹線道路沿線の商業地域又は商住混在地域に及ぶ。需要者は、市内の法人及び個人事業者が中心である。国道8号沿線や市野坪地区、さらには隣接市の新興商業地域への顧客流出が継続し、既成商業地域は空店舗が目立つなど衰退傾向にある。取引が少ない上に、画地規模や事情が様々であり、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体と同程度。直近の土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数は微増。既成商業地域は衰退傾向。

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格42,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、事務所、住宅等が混在する駅前商業地域で、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測店舗、事務所、住宅等が混在する駅前商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内の商業地域及び商住混在地域である。需要者は市内及び周辺市町村の法人及び個人事業者が中心で、他圏域からの需要も見込まれる。幹線道路沿いの路線商業施設等への顧客の流出等により繁華性の低下が続いており、住宅地としての利用も見られ、需要は低迷している。取引数が少なく規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。見附市は人口が減少傾向にあり、全体的に商業地の需要は低迷しており、商業地価格は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度5329592
北緯 138度9047228

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

見附駅(地価相場 37,800円/㎡)押切駅(地価相場 38,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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