地域要因

新幹線開業に伴う道路整備等周辺の環境整備が進み、新規分譲地等も増加しており、競合関係が認められる。

地域要因の将来予測

北陸新幹線新駅に伴う土地区画整理事業や街路整備等は現在も進行中であるが、駅周辺の区画整理事業地内の土地利用は遅れ気味であり、近隣周辺の住宅地の供給も多くなり、地価はやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

付近には若年世帯向けアパート等も散見されるが、標準的画地規模を上回る土地が多い。本質的には快適性を重視する戸建住宅主体の住宅地域であることから、駐車場や除雪スペース等を考慮した賃貸物件の想定は画地規模等を考慮すると経済合理性を欠くため収益価格は試算出来なかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえた上で、市場性を反映して実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺における宅地供給に加え、近隣南西方近くに新幹線の高架が通過しており、今後市場性への影響を観察する必要がある。

地域要因の将来予測

中心市街地からは離れているものの、通称山麓線の延伸に伴いスーパー等が出店し利便性が向上し、需要が今後も見込まれる。ただし、広域的な宅地需給動向の影響を受けやすく、需要に弱含み傾向がみられる。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域であり、一般的なアパート等の収益物件は見られず、経済合理性にかなう賃貸住宅を想定することが困難であることから収益還元法は適用しなかった。周辺での土地取引は自用目的が中心であり、比準価格は市場の実態を反映して実証的である。したがって、代表標準地との検討結果を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られず、標準住宅地域として成熟しつつある。周辺地域の宅地供給過多により、地価水準を維持できない状況にある。

地域要因の将来予測

高田公園に近くの閑静な住宅地域で、今後も現在の住環境は維持されると予測される。但し、新興住宅地との競合や需要者の所得減等により、需給の不均衡は継続し地価は軟調に推移と予測する。

価格決定の理由

土地取引は自用目的での取引が多く、共同住宅も混在している地域ではあるが、基本的には収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される地域である。従って鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視して収益価格を関連づけ、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北新井地区の国道沿いは店舗出店が見られ、利便性が向上している。一昨年開業した新幹線新駅にも近く、価格も割安のため地価下落率は縮小傾向。

地域要因の将来予測

近隣地域は旧新井市北部の上越寄りに位置しており、人口減少により需要が全般的に弱い中で、国道沿線の商業集積の高まりに伴い他地域から需要が流入し、地価下落率は緩和傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には小規模アパート等が一部見られるが、豪雪地であり、融雪スペース及び駐車場スペースを広くする必要があり、収益性が低くなっているのが実情である。アパート等を建築する目的での土地取引はあまりなく、自己の住宅として使用することを目的とする取引が中心で、収益性より快適性が重視される地域である。よって、本件にては比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

寺院が多いという特殊な環境要因に加え、住宅地需要は郊外の住環境の良い新規分譲住宅地域へ集まるため、当該地域での需要は減退が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、駐車場や雪下し場を考慮すると経済合理的な賃貸住宅の床面積が確保できず、収益方式は適用できない。周辺での土地取引は殆どが自己使用目的で、地価水準は過去からの取引価格の集積が指標となっている。従って、代替関係にある適切な取引事例を採用し、適正な比準過程を経て求めた比準価格は地価水準を反映し、客観性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

遊歩道が備わり良好な住環境が維持され、地元の資産意識は高いが、敷地規模が大きく総額の観点から需要者は限定される傾向にある。

地域要因の将来予測

旧来から品等の高い認識をもつエリアで、今後も現在の住環境は維持されると予測する。但し、新興住宅地との競合や力強さに欠ける地域経済の影響等により、需給の不均衡は継続し地価は軟調に推移と予測する。

価格決定の理由

当該地域は旧来から名声が高く、優良物件が市場に放出されることは稀である。需要者は住環境の快適性のほかステータス性を求める意識が強い。比準価格はこの市場参加者の行動意識等に則した要因比較によって試算され、説得力の高い価格である。一方、収益価格は想定要素が多く、また現実の賃貸も税対策等土地の本来的価値の形成とはややかけ離れるものが多く、説得力は劣る。以上から説得力のより優る比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られず、標準住宅地域として成熟しつつある。主に周辺地域の宅地供給過剰により、地価水準を維持できない状況にある。

地域要因の将来予測

比較的住環境の優れた住宅地域であり、将来的にも地域性に変動はないものと予測される。市内における安価な分譲地の供給価格の影響もあり、地価水準は弱含みに推移すると予測される。

価格決定の理由

 地域内の土地利用の大半は自用の戸建住宅であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。