新潟県上越市大字中田原字中田原８０番８外(南高田駅・上越妙高駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,900円

2017年01月01日に行った新潟県上越市大字中田原字中田原８０番８外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,900円/㎡としました。

新潟県上越市大字中田原字中田原８０番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市大字中田原字中田原８０番８外
住居表示 
価格33,900円/㎡
交通施設、距離南高田、1,000m
地積320㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格33,900円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。
地域要因周辺における宅地供給に加え、近隣南西方近くに新幹線の高架が通過しており、今後市場性への影響を観察する必要がある。
地域要因の将来予測中心市街地からは離れているものの、通称山麓線の延伸に伴いスーパー等が出店し利便性が向上し、需要が今後も見込まれる。ただし、広域的な宅地需給動向の影響を受けやすく、需要に弱含み傾向がみられる。
市場の特性同一需給圏は高田地区及び市街地を取り巻く周辺の住宅地域一帯。需要者は市内に居住及び就業する一次取得者が多いが、圏域外からの転入者も見られる。主要地方道上越新井線の延伸や区画整理事業地内に店舗等も出店し利便性の向上もみられるが、競合する周辺の割安な分譲地等の供給もあり、需要はやや弱含みである。中心となる価格帯は、土地で600万円∼1100万円程度と幅がみられ、総額1000万円超の物件は需要がやや細る傾向にある。
一般的要因上越市の人口減少率は、概ね県平均と同水準ではあるが、高齢化率は年々上昇傾向。地域経済の回復力は弱く個人の低価格志向は根強い。

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格33,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因付近の区画整理事業で大手スーパー等が出店。幹線道路も整備され、利便性が向上するも、周辺分譲地との競合で、需要は弱含み状態が続いている。
地域要因の将来予測付近で土地区画整理が進行中で大手スーパーやホームセンター等が出店。近くの幹線道路山麓線も全線開通し、利便性が向上も、郊外分譲住宅地域との競合により需要は相対的には弱く、今後も地価弱含み基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は高田地区南部郊外の一般住宅地域一円。主たる需要者は上越市在住の一次取得者で、隣接旧町村からの転入も一部見られる。上越高田IC付近の区画整理事業地に大手スーパーやHS等商業施設が出店し、利便性が向上しているが、周辺の多くの分譲地や上越新幹線新駅土地区画整理事業による住宅地の供給もあり、これらとの競合が強く、需要は弱含み傾向にある。土地は600∼1000万円程度が需要の中心価格帯である。新築の戸建物件は少ない。
一般的要因人口はやや減少。地域経済は業種により差があるものの低迷しており、景気回復の実感が無い。新幹線開業の効果は見られず、地価への影響もない。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0934214
北緯 138度2342382

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県上越市大字木田字番匠７８８番３ほか１筆新潟県上越市大字黒田字坂口６１０番１新潟県上越市大字今泉字粟田７７１番６新潟県上越市南本町２丁目字外馬塚２２７番１新潟県上越市南高田町４４７番新潟県上越市南本町３丁目字春日町２２番１外１筆新潟県上越市大字青木字芝原２６１番３６新潟県上越市板倉区久々野字森ノ木２８２９番３新潟県上越市大字黒田字坂口６１０番１

参考：近隣駅の地価相場

南高田駅(地価相場 33,850円/㎡)上越妙高駅(地価相場 33,900円/㎡)高田駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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