新潟県上越市寺町３丁目字寺中２６３番５外(高田駅・南高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,500円
2017年01月01日に行った新潟県上越市寺町３丁目字寺中２６３番５外(新潟県上越市寺町３−８−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県上越市寺町３丁目字寺中２６３番５外 |
| 住居表示 | 寺町３−８−３２ |
| 価格 | 35,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高田、700m |
| 地積 | 231㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に寺院も混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東8.5m市道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
草間克己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間克己 |
|---|---|
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 寺院が多いという特殊な環境要因に加え、住宅地需要は郊外の住環境の良い新規分譲住宅地域へ集まるため、当該地域での需要は減退が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高田地区のJR軌道西側の既成住宅地域とその周辺部の市街地近郊の住宅地域である。主たる需要者は当該圏域内の居住者と考えられ、他地域からの転入は地縁者以外は想定し難い。近隣地域は町名のとおり寺院が多い特殊な性格の古い住宅地域で、住環境は良好とはいえず、需要を呼び込みづらい地域性で需要は少ない。土地は200∼250㎡、総額700∼900万円程度が需要の中心価格帯である。新築の戸建物件は殆ど見られない。 |
| 一般的要因 | 人口はやや減少。地域経済は業種により差があるものの低迷しており、景気回復の実感が無い。新幹線開業の効果は見られず、地価への影響もない。 |
渡邉光幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉光幸 |
|---|---|
| 価格 | 35,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 東向きに接面する角地であり、日照・通風等居住の快適性にやや優れている。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の新興住宅地域と競合しており、全般的な宅地需要が低迷していることから地価は弱含んだ状況で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高田地区中心部の既成住宅地域とその周辺の市街地近郊住宅地域である。主要な需要者は高田地区居住者を中心として旧上越市内居住者で、圏域外からの転入者は少ない。駅に近く比較的利便性の高い地域ではあるが、寺院が多く見られる古い住宅地であるため、地域的選好性はやや低く需要が伴いにくい。土地は200㎡∼250㎡程度で700万円∼900万円程度が需要の中心価格帯となっている。新築の戸建物件はほとんど見られない。 |
| 一般的要因 | 上越市の人口減少率は、概ね県平均と同水準ではあるが、高齢化率は年々上昇傾向。地域経済の回復力は弱く個人の低価格志向は根強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1177767 北緯 138度239159 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
高田駅(地価相場 33,800円/㎡)南高田駅(地価相場 33,850円/㎡)春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)上越妙高駅(地価相場 33,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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