新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７(南高田駅・高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,800円
2017年01月01日に行った新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７(新潟県上越市南城町２−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７ |
| 住居表示 | 南城町２−３−３ |
| 価格 | 40,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 南高田、1,600m |
| 地積 | 431㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
水野雅夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 40,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は見られず、標準住宅地域として成熟しつつある。周辺地域の宅地供給過多により、地価水準を維持できない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 高田公園に近くの閑静な住宅地域で、今後も現在の住環境は維持されると予測される。但し、新興住宅地との競合や需要者の所得減等により、需給の不均衡は継続し地価は軟調に推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高田公園周辺の住宅地域一帯である。需要者は市内居住の個人が中心である。周辺地域では民間の分譲地の供給があり、それらとの競合や需要者の所得減少傾向等もあり、需給の不均衡が長期的に続いている。中心価格帯は街路事情が良好な土地で1000万円前後の水準であるが、分譲地のなかにはこれを下回るものも多く、価格のバラツキが大きい。 |
| 一般的要因 | 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。 |
神保和穗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神保和穗 |
|---|---|
| 価格 | 40,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はないが、既成住宅地域に対する選好性は劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 高田公園近くの中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状で推移していくものと予測する。不動産需要は弱く、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、高田地区中心部からやや離れた東側から南東側にかけての既成住宅地域である。需要者の中心は市内の居住者であり、市外からの転入者は少ない。近年は、郊外での新規宅地分譲が多く、一次取得者の需要の多くを取込んでいることから、当該圏域のような古い既成住宅地域への需要は減少している。土地は事情含みの安値取引等も見られるため、概ね800万∼1500万円程度と幅広い価格帯である。新築の戸建物件の供給は殆ど見られない。 |
| 一般的要因 | 上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1036072 北緯 138度2533083 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
南高田駅(地価相場 33,850円/㎡)高田駅(地価相場 33,800円/㎡)上越妙高駅(地価相場 33,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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