新潟県上越市大和２丁目４２３番４外(上越妙高駅・南高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,600円
2017年01月01日に行った新潟県上越市大和２丁目４２３番４外(新潟県上越市大和２−１５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県上越市大和２丁目４２３番４外 |
| 住居表示 | 大和２−１５−２ |
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上越妙高、800m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡邉光幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉光幸 |
|---|---|
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新幹線開業に伴う道路整備等周辺の環境整備が進み、新規分譲地等も増加しており、競合関係が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 北陸新幹線新駅に伴う土地区画整理事業や街路整備等は現在も進行中であるが、駅周辺の区画整理事業地内の土地利用は遅れ気味であり、近隣周辺の住宅地の供給も多くなり、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上越妙高駅を中心とする住宅地域であるが、広義には高田地区郊外とも代替関係が成立する。需要者の中心は市内の一次取得者であるが、妙高市方面からの転入者をも含む。新駅周辺整備として街路整備や土地区画整理事業が現在も進行する等、地域の環境整備は目に見える形で具現化されて来ているが、近隣周辺での宅地分譲もみられる等供給も多くなって来ている。土地は600万円∼800万円程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 上越市の人口減少率は、概ね県平均と同水準ではあるが、高齢化率は年々上昇傾向。地域経済の回復力は弱く個人の低価格志向は根強い。 |
吉田巧氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉田巧 |
|---|---|
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に比較的近い位置関係にあるがやや古い開発地域。新規分譲地の供給があり、近隣地域は若干弱含みの気配がある。 |
| 地域要因の将来予測 | やや古い開発地域であるが、上越妙高駅との位置関係を考慮すると割安感は認められたが、周辺で新たな分譲地の供給が増え、需要は若干の弱含みをみせている。当面は現在の住環境が維持されるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に上越妙高駅周辺の住宅地域一帯。広域的には高田地区南部周縁や妙高市との境付近も含む。需要者は市内在住の個人のほか、妙高市の個人もみられる。今のところ新幹線に伴う経済効果は弱く、市況に保守的な論調も聞かれるが、徐々に民間投資や開発構想等が挙がり期待感は認められる。周辺では分譲地の供給があり、古い開発地は弱含みの気配をみせつつあるが、全般的には概ね安定的。駅東部付近の土地の中心価格帯は600∼900万円程度。 |
| 一般的要因 | 人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度0865787 北緯 138度2511146 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
新潟県上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７新潟県上越市大字今泉字粟田７７１番６新潟県上越市大字中箱井３４９番１新潟県上越市南本町２丁目字外馬塚２２７番１新潟県上越市南高田町４４７番新潟県上越市南本町３丁目字春日町２２番１外１筆新潟県上越市国府３丁目５０７番１６新潟県上越市大字中田原字中田原８０番８外新潟県上越市大字青木字芝原２６１番３６新潟県上越市板倉区久々野字森ノ木２８２９番３新潟県上越市清里区岡野町字諏訪５０７番１
参考：近隣駅の地価相場
上越妙高駅(地価相場 33,900円/㎡)南高田駅(地価相場 33,850円/㎡)高田駅(地価相場 33,800円/㎡)北新井駅(地価相場 26,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード