新潟県上越市鴨島１丁目２０１番４３(高田駅・南高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,800円

2017年01月01日に行った新潟県上越市鴨島１丁目２０１番４３(新潟県上越市鴨島１−１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,800円/㎡としました。

新潟県上越市鴨島１丁目２０１番４３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市鴨島１丁目２０１番４３
住居表示鴨島１−１０−８
価格33,800円/㎡
交通施設、距離高田、3,600m
地積290㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格33,800円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は見られず、標準住宅地域として成熟しつつある。主に周辺地域の宅地供給過剰により、地価水準を維持できない状況にある。
地域要因の将来予測比較的住環境の優れた住宅地域であり、将来的にも地域性に変動はないものと予測される。市内における安価な分譲地の供給価格の影響もあり、地価水準は弱含みに推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は上越市のうち高田地区関川右岸の標準住宅地域である。需要者の中心は上越市内の個人が大半を占めるが、市外からの転入も見られる。民間の分譲地開発等による供給増加による需要減退等により需給は弱含み。市場の価格帯は、土地の総額は1，000万円程度、新築の戸建物件は2，400万円∼2，800万円程度が中心。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格33,800円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の開発時期がやや古い住宅地域であり、付近の区画整理された新興地域との競合関係等により、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域ではあるが、開発時期が若干古いため街路がやや入り組んでいる。周辺の新興地域との競合関係や先行き不透明な景況感等の影響もあり、地価は軟調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に高田地区東部及び関川右岸付近の住宅地域であるが、広域的には国道18号以東の地域も含む。需要者の中心は上越市に居住する1次取得者であり、郊外の隣接区からの転入もみられる。病院やスーパー等にも近く利便性は比較的良好であるが、地域の熟成化に伴い周辺の区画整理地等との競合の影響もあり、需要はやや弱含み傾向。中心価格帯は土地で1000万円前後、新築戸建物件で総額2400万円∼2800万円程度。
一般的要因上越市の人口減少率は、概ね県平均と同水準ではあるが、高齢化率は年々上昇傾向。地域経済の回復力は弱く個人の低価格志向は根強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1144614
北緯 138度2683174

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県上越市西城町３丁目字三ノ辻５３番１新潟県上越市稲田２丁目８４２番２新潟県上越市北城町３丁目１６５番３新潟県上越市南城町２丁目字蓮池１４番２７新潟県上越市平成町１８９番新潟県上越市大豆１丁目９９８番新潟県上越市北城町１丁目４８番３６外２筆新潟県上越市西城町３丁目字東二ノ辻１３番７新潟県上越市稲田４丁目９２番

参考：近隣駅の地価相場

高田駅(地価相場 33,800円/㎡)南高田駅(地価相場 33,850円/㎡)上越妙高駅(地価相場 33,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード