新潟県妙高市栗原５丁目７６９番２８(北新井駅・上越妙高駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,000円

2017年01月01日に行った新潟県妙高市栗原５丁目７６９番２８(新潟県妙高市栗原５−３−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,000円/㎡としました。

新潟県妙高市栗原５丁目７６９番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県妙高市栗原５丁目７６９番２８
住居表示栗原５−３−２９
価格24,000円/㎡
交通施設、距離北新井、900m
地積381㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格24,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因北新井地区の国道沿いは店舗出店が見られ、利便性が向上している。一昨年開業した新幹線新駅にも近く、価格も割安のため地価下落率は縮小傾向。
地域要因の将来予測近隣地域は旧新井市北部の上越寄りに位置しており、人口減少により需要が全般的に弱い中で、国道沿線の商業集積の高まりに伴い他地域から需要が流入し、地価下落率は緩和傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は北新井地区の住宅地域を中心に、より広域的には旧新井市内の住宅地域である。需要者の中心は当市居住者であり、西側国道沿線は近年、新幹線新駅の開発に合わせた店舗出店が相次ぎ、圏域内の住宅地は若年世帯に人気が高く、相対的に売行き堅調である。この利便性向上や割安感から、人口減少が進む中でも需要は相対的に底堅く、地価は下落緩和傾向にある。土地は900万円程度、新築戸建物件は2300万円前後が中心価格帯である。
一般的要因少子高齢化で人口は減少し、高齢化率は県平均を上回る。一昨年に開業した北陸新幹線開業の影響は少なく、地域経済は全般的に停滞感がみられる。

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格24,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は見られず、郊外の標準住宅地域として成熟しつつある。周辺地域の安価な宅地供給の影響を受け、地価水準が低下している。
地域要因の将来予測住環境の優れた住宅地域であり、また隣接地域の国道沿線には商業施設が立地し、利便性が高い。将来的な地域性の変動はないと予測され、地価水準は下落緩和傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は妙高市のうち合併前の旧新井市北部の標準住宅地域の全域で、上越市南部を含む。需要者の中心は一次取得者で市内居住者が大部分を占めている。土地の需給動向は、市内全般では需要の減少を反映して弱含みの推移が続いているが、当近隣地域周辺は比較的堅調である。土地は総額で700∼900万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0562183
北緯 138度2628176

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県妙高市大字栗原字昼喰場７６９番２８新潟県妙高市大字上百々字倉田１９２番４

参考：近隣駅の地価相場

北新井駅(地価相場 26,300円/㎡)上越妙高駅(地価相場 33,900円/㎡)新井駅(地価相場 26,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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