地域要因

信濃吉田駅前の商業地域であるが、商住混在地域であり、近年は住居系の利用、駐車場としての利用が増加している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺部商業地の取引事例に基づき、補修正も適正であり市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定したが建築費高騰と低賃料のため比準価格に比し低位に求められた。特に近郊商業地域に於いては収益性は然程重視されず、市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。因って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな変動要因はない。東方面にバイパス道路が建設中であるほか、新駅設置が現実化しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は路線商業地域を中心とした取引事例から試算しており、説得力があり、実勢を反映している。一方、路線商業地域は広い敷地に低層店舗を前提とし、高度利用がされていないため収益価格は低く求められた。立地条件、総額水準等から比準価格水準で取引されることが多い。よって市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連や代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の幹線道路沿いには商業施設が集積しており、学校も近いことから新規分譲も見られ、地価は安定している。

地域要因の将来予測

南東側で建設中の都市計画道路は数年後に開通予定で、商業施設の出店等も見込まれ、周辺住環境は徐々に向上するものと予測する。地価は横ばいから上昇に転じる可能性もあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の既成住宅地域で、アパートは見られるものの駐車場を確保するための画地規模が必要なため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、すべて標準地が存する吉田地区の取引事例より求めた比準価格は信頼性があるものとして採用し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い住宅団地であり、潜在的な需要者は認められる。又最近では消費税率再上昇前に住宅を取得する動きも見られる。

地域要因の将来予測

閑静な住宅団地であり、熟成度が高く、特段大きな変化は見られない。よって、今後も現状のまま推移すると思われる。又最近では消費税率再上昇前に住宅を取得する動きも見られ、地価は横這いに転じている。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅のみの住宅団地で、貸家やアパート等の賃貸物件が殆どなく、賃貸市場の成熟度が低いため、収益還元法を非適用とした。比準価格は周辺類似地域における実際の取引事例を基に試算し、市場の実態を反映した説得力を有する価格である。よって、本件は比準価格を中心にして、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地西方約450mの同一街路沿いでスーパーが出店準備中であり、地域の商業集積が進むことになる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は路線商業地の取引事例に基づき求めたもので、補修正は適正であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定したが、路線商業施設の賃料は個別性が強く想定賃料の不確実性は否めない。また、地元事業者は市場での取引価格を指標に価格を決定する傾向にある。因って、両価格の説得力及び需要者の属性等を勘案し、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三輪地区の人口は減少傾向であるが、近隣のスーパーの改装も見られる等、比較的良好な住環境域で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

周辺では小規模の分譲が見られる程度で、背後の商業地を含めて地域に大きな変動はなく、今後も熟成した住宅地域として推移するものと予測する。地価は当面横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い既成住宅地域で、広めの画地にはアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域のため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心であることから、三輪地区の信頼性ある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であるが、画地規模が大きいため、近年は画地分割による分譲が見られる。

地域要因の将来予測

国道18号と広幅員県道へのアクセスが良く、また徒歩圏内にスーパー、病院、金融機関等が立地し生活利便性が高い。需要者の選好度は高く、地価は緩やかな上昇と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性を重視する戸建住宅中心の住宅地域である。比準価格は標準地周辺の新規分譲地を含めた戸建住宅用地の取引事例に基づき試算しており説得力は高い。周辺部にはアパートも多く見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格を試算しても説得力に乏しいため収益還元法は適用しなかった。因って、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特に変動要因は認められない。総額水準の低下に伴い区画整然とした住宅団地として安定的な需要顕在化が期待できる状況。

地域要因の将来予測

土地利用度の高い住宅団地で、地域に変動要因は認められない。地域の画地規模が大きいが、総額水準も地価継続下落により需要水準に近づき周辺動向も活発で、商業施設の配置も適切であり、本地域の動向は安定的。

価格決定の理由

住宅団地として戸建住宅が建ち並び自己使用目的の取引が多く、容積率からも採算合理性ある賃貸想定が困難で、収益価格の試算は行わなかった。本地域及び周辺地域においては、上記用途規制からも、居住快適性を重視した取引が多く、類似地域において同質の取引事例が求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域固有の変動要因は認められない。街路条件に難があるが、利便性が高いため、堅調な需要がある。

地域要因の将来予測

現状のまま推移するものと予測。豊富に供給される新規分譲住宅地域に比べ、地域街路網に難があるものの、利便性は高いため、需要は底堅い。地価は今後、横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

本地域は戸建住宅を中心とした状況にあるが、自己使用目的取引が多く、類似地域内に信頼性ある取引事例が求められた。近隣地域においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は求めても合理性を欠くため試算しないものとした。よって、本地域が居住快適性が重視される住宅地域であることを踏まえ、当該要因を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。