地域要因

地域要因に特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと思料する。地価動向は横ばいから若干の上昇と予想する。

価格決定の理由

地価水準に見合った賃料が形成されていないこと、一定規模以上の画地規模を確保しないと収益性は低下すること等から収益価格は低位に試算された。市場では自己使用目的の取引が中心であり、収益価格は市場参加者が重視する価格形成要因を反映しておらず説得力に劣る。一方、比準価格は市場の特性を反映した実証的な価格で説得力がある。よって比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。細街路が多く、街路条件にやや劣るものの住宅地として一定の需要があり、地価は比較的安定している。

地域要因の将来予測

住宅地域として概ね熟成しており今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。街路条件にやや劣る地域であるが昨今の景気動向を反映した住宅需要の回復により地価は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地周辺の住宅地域において生起した取引事例より求めたものであり、市場実態を反映し、実証的で説得力がある。収益価格は周辺にアパート等も散見されるため試算したが、市場において地価に見合う賃料が得られておらず低位に試算された。需要者の中心は取引に際して収益性よりも周辺相場を価格判断の指標とする個人であるため本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境が比較的整った住宅地域で、要因に大きな変動はないが、利便性も良いことから土地需要が増加している。

地域要因の将来予測

居住環境の比較的良好な住宅地域で、将来も大きな変化なく推移すると予測する。金融緩和などの政策効果もあり土地需要が回復しており、地価は当面強含み傾向が続くと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心である。したがって実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が比較的良好な工業地であり、需要が認められるほか周辺地域の地価動向の影響等により、幾分上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件はほとんど見られず自己使用物件を中心とする工業地域であるため収益価格は求めなかった。五井駅、八幡宿駅を最寄駅とする市内類似の工業地域の事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

昭和50年頃に開発分譲された住宅団地で、鉄道駅から徒歩圏外であるが、古市場の商業施設の利用が可能であるため、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

昭和50年頃に開発分譲された鉄道駅から徒歩圏外の住宅団地で、地域要因に格別の変動はない。マイカー移動の地域であり、古市場の商業施設の利用が可能であるため、地価は横這いで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己使用目的の取引で「南生実町」地区等の類似地域において信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、当地域はアパート等の立地も見られるが、旧来からの地主の経営によるものが主で、投下資本に対する収益性確保の観点からの土地取引は殆ど見られないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地に比較的近い中小工場地であり、交通利便性に優れるが、需要は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

国道背後の工業地として当面は現状のまま推移すると予測される。また、全体的な景気回復傾向を受け、まだら模様ではあるが企業収益の改善を受け、地価は横ばい傾向が予測される。

価格決定の理由

周辺のほとんどが自用物件と認められ、賃貸物件は少なく、また敷地の利用度がまちまちであり、建物の種類構造等想定に流動性があり、収益価格は求めえなかった。比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえ、地価動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

幹線道路背後のやや規模の小さい工業団地である。印刷業関連に用途が限定されており、需要者が限られることから取引市場も限定され規模は小さい。地価は弱含みで推移すると予想する。

価格決定の理由

同一需給圏内の工場地域では自己使用目的の売買が中心であり、近隣地域及びその周辺地域においても十分な賃貸市場は形成されておらず、収益用不動産として賃貸建物の想定が適さないため、収益還元法は適用できなかった。試算された比準価格は市場の特性を反映した実証的な価格で説得力があることから、比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。旧来からの住宅地であるが最寄鉄道駅に近く一定の需要が認められる。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。昨今の景気動向を反映した住宅需要の回復により地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は八幡宿駅周辺の住宅地域において生起した取引事例より求めたものであり、市場実態を反映し、実証的で説得力がある。近隣地域周辺にはアパート等も散見されるため収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料が得られておらず、低位に試算された。需要者は自己使用目的の取引が多く、周辺相場を価格判断の指標とするため本件では比準価格を標準として収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。