地域要因

綾瀬駅周辺の商業施設の更新等に伴い背後の住宅地の利便性も高まるものと思われ、需要は堅調。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域で、地域内に特段の変動がないため、当分の間現状を維持するものと思料する。綾瀬駅周辺の住宅需要は底堅く、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は綾瀬駅から徒歩数分の住宅地域で利便性が高いため、戸建住宅のほか共同住宅等も多く見受けられる。調整にあたっては、自己使用目的の住宅需要が旺盛な地域の特性を踏まえ、豊富な事例資料に基づき試算された比準価格を標準として、周辺に多い単身者向け共同住宅を想定のうえ試算された収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅近くの比較的環境良好な住宅地域であり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

現状の地域特性である、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予側する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域である。周辺にはアパート等の賃貸住宅もみられるが、賃料水準が低いため、収益価格が比準価格に比して低位に試算された。中心的な需要者による取引は、自己使用目的の取引が主であり、収益性よりも市場性が重視され意思決定がなされる。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

綾瀬駅から徒歩圏の閑静な住宅地域を形成しており、特段の変動要因は認められない。市場においては自己使用を目的とする取引が中心である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺は賃貸用不動産も見られるが、需要者の中心は居住目的での取引であるため収益性よりは居住の快適性が重視され収益価格は低位な水準に試算された。一方、比準価格は、市場で現実に取引された類似性の高い取引事例をもとに試算しており、特に綾瀬駅から徒歩圏の事例を収集することができ実証的な価格を得た。従って比準価格を重視し収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層戸建住宅が中心の住宅地域であり、市場における取引も戸建住宅等の自用物件が中心で、特段の市場特性の変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層の戸建住宅を中心とする住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持してゆくものと予測する。地価は、好調な戸建住宅市場に牽引される形で上昇基調で推移している。

価格決定の理由

市場では戸建住宅等の自用目的での取引が中心で事例も多く、「綾瀬」駅から徒歩圏内という立地条件にあり単身者向け及びファミリー向けの賃貸用アパート・マンション等も認められるものの、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性に優れる地域で新規の供給も限られている。一般的要因の影響等により地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は「綾瀬」駅徒歩圏で交通利便性に優れるため共同住宅も見受けられるが、法令上の制限等により高度利用が困難で周辺においては収益目的の取引は少なく、居住の快適性を重要視する自己居住用の一般住宅が取引の中心で、近隣地域及び類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

綾瀬駅近くの既成住宅地であり、旧来から一定の需要を有することから、大幅な増減価要因は見当たらず、今後も一定のレンジ内で安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄の綾瀬駅から徒歩圏であり、周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性よりもむしろ居住の快適性を指向する住宅地域であるので、自用目的での取引が主体で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。