東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４(五反野駅・小菅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


293,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４(東京都足立区西綾瀬３−１５−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を293,000円/㎡としました。

東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区西綾瀬３丁目１７５５番４
住居表示西綾瀬３−１５−９
価格293,000円/㎡
交通施設、距離綾瀬、710m
地積93㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、車庫、営業所等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

川和弥氏による調査レポート

不動産鑑定士川和弥
価格293,000円/㎡
個別的要因対象標準地は地域における標準的な画地であり、競合不動産と比較して相応の市場競争力を有している。
地域要因低層戸建住宅が中心の住宅地域であり、市場における取引も戸建住宅等の自用物件が中心で、特段の市場特性の変化は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、低層の戸建住宅を中心とする住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持してゆくものと予測する。地価は、好調な戸建住宅市場に牽引される形で上昇基調で推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR常磐線「綾瀬」駅及び東武伊勢崎線「五反野」駅等を最寄駅とする区中央南部の住宅地域。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居住する30∼40代の一次取得者。供給は、これらの需要者が購入しやすい小規模戸建住宅が中心。これらに対する需要は、地価の先高感や各種政策効果により、比較的堅調である。土地は2千万円台前半、新築建売住宅は3，500万円前後の物件が中心である。
一般的要因各種経済政策を背景とする国内企業の好調な業績等により緩やかな景気回復は継続しているが、世界経済の不確実性には注意が必要である。

栗原邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士栗原邦広
価格293,000円/㎡
個別的要因東向きの画地であり、標準的な画地に比して競争力の程度はやや優る。個別的要因に特に変動はない。
地域要因準幹線道路背後の比較的環境良好な住宅地域であり、地価はやや上昇している。
地域要因の将来予測現状の地域特性である、一般住宅、車庫、営業所等が見られる住宅地域のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向と予側する。
市場の特性同一需給圏は、綾瀬駅、青井駅、五反野駅等を最寄駅とする住宅地域一帯と判断した。需要者の中心は区内の居住者や区内の不動産業者等であり、地縁的選好性がやや強い地域である。取引の中心価格帯は更地で坪単価90∼110万円、建売住宅で3，500∼4，500万円（土地面積は25∼30坪程度）。昨今の不動産需要はやや増価している。
一般的要因海外の情勢等、不透明材料はあるものの、政府による各種規制の緩和策等の影響により、不動産市況にはやや活性化が見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7626856
北緯 139度8181534

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五反野駅(地価相場 399,000円/㎡)小菅駅(地価相場 455,000円/㎡)綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)梅島駅(地価相場 320,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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