東京都足立区綾瀬４丁目６２番１０(綾瀬駅・小菅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
455,000円
2017年01月01日に行った東京都足立区綾瀬４丁目６２番１０(東京都足立区綾瀬４−１０−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を455,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都足立区綾瀬４丁目６２番１０ |
| 住居表示 | 綾瀬４−１０−２１ |
| 価格 | 455,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 綾瀬、240m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 駅に近く、中小規模一般住宅が多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
栗原邦広氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 栗原邦広 |
|---|---|
| 価格 | 455,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南向きの画地であり、標準的な画地に比して競争力の程度はやや優る。個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄り駅近くの比較的環境良好な住宅地域であり、地価は上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 現状の地域特性である、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予側する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、綾瀬駅等、区内南東部の鉄道駅を最寄駅とする住宅地域一帯と判断した。需要者の中心は区内の居住者や区内の不動産業者等であるが、居住環境の良好な地域のため、区外からの転入者も他の地域に比べると多く見られる。取引の中心価格帯は更地で坪単価140∼160万円、新築戸建住宅で4，500∼5，000万円（土地面積は30坪程度）。地価は上昇している。 |
| 一般的要因 | 海外の情勢等、不透明材料はあるものの、政府による各種規制の緩和策等の影響により、不動産市況にはやや活性化が見られる。 |
上野正和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上野正和 |
|---|---|
| 価格 | 453,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度については特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏の利便性に優れる地域で新規の供給も限られている。一般的要因の影響等により地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR常磐線及び東京メトロ千代田線沿線で、足立区南東部の住宅地域を中心とする圏域。需要者の中心は区内在住及び地縁的選好性を有する自己利用目的の一次取得者である。交通利便性に優れ、新規の供給も限られるため需要は堅調である。取引の中心価格帯は、100㎡程度の更地で4000万円∼5000万円、新築戸建で5000万円∼6000万円程度である。地価は上昇傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 質的・量的金融緩和及び各種住宅取得政策等により不動産の市況回復が見られる。金利上昇及び海外情勢に注意を要する。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7628189 北緯 139度8218669 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都葛飾区お花茶屋２丁目４１８番４７東京都葛飾区金町６丁目１６５２番６の一部東京都葛飾区小菅４丁目５番１１東京都足立区西綾瀬３丁目１７９９番３東京都足立区東和５丁目２７番東京都足立区綾瀬６丁目１７番３３外東京都足立区綾瀬三丁目１６番５東京都足立区綾瀬一丁目４０９番６東京都足立区千住五丁目８８番５
参考：近隣駅の地価相場
綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)小菅駅(地価相場 455,000円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)五反野駅(地価相場 399,000円/㎡)堀切菖蒲園駅(地価相場 344,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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