地域要因

JR線「稲毛」駅へ徒歩圏の品等の高い区画の整った優れた住環境を備えた住宅地域で、需給関係は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域は閑静で区画の整った熟成した住宅地域で、利便性にも優れる住環境を有している。当該地域要因に特段の変化は無く、当分の間は現況を維持すると予測する。地価については、住宅需要が堅調で上昇基調を予測する。

価格決定の理由

地域には地元地主所有の賃貸マンション、アパート等は散見されるが、公法上の規制により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念し、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常価格として比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であり、地域全体の住宅需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅へ徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であるため、今後も根強い需要に支えられて当該地域の地価は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、最寄駅から徒歩圏のため、地域内にはアパー卜等も見られるものの、画地の形状・規模等がアパー卜等の共同住宅に適合しないため、収益価格は査定しなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

京成稲毛駅を最寄り駅とする旧海岸線に近い古い住宅地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にあるが、JR総武線に比べて通勤利便性の劣る京成線が最寄り駅で、やや人気は落ちる。地域的には従来からの環境に変化はない模様で、地価は一般的要因の影響を受け、微上昇傾向を維持すると予測。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も見られるが、収益性から土地価格が形成される地域ではないので収益価格（土地残余法）は採用しなかった。評価に当っては、実証的で市場を直接的に反映している比準価格のみを採用したが、代表標準地から規準した価格との均衡も得ており、価格の妥当性が検証された。以上から標準地の鑑定評価については比準価格を標準に、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で快適性、利便性を有する良好な住宅地域である。地域要因は格別の変動要因は見られないが、地価は上昇傾向、需給も安定傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も見られるが自己使用を中心とした戸建住宅地域である。周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準にはなっておらず、合理的賃貸市場が形成されてないため、本件では収益性を反映した収益価格を試算しなかった。よって、居住の快適性等に基づき市場で形成された市場性がある実証的で規範性が高い比準価格を採用し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響を受けているものの、特別な地域要因の変動は見られない。需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅に徒歩圏外の住宅地域で戸建住宅が多くを占める。アパート等の収益物件は散見されるものの少なく、自用目的での取引が中心であり、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益物件は極めて少ない住宅地域であること及び標準地の形状、規模がアパート等の共同住宅に適合しないため収益価格の採用を断念した。

地域要因

周辺の高台に位置する良好な住宅地と比較して、近隣地域は街路条件と住環境条件がやや劣るため、需要はやや低調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする地域であり、駅接近に優るが、系統・連続性にやや劣る。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は要因比較が可能な取引事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。また代表標準地からの検討結果から見ても妥当な価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路の幅員に劣るが駅から徒歩圏内の住宅地域であるため需要は安定的である。

地域要因の将来予測

道路幅員に劣るが、JR稲毛駅から徒歩可能な圏内の住宅地であるため需要はあり、今後も現況を維持する地域で地価はそ接近性の良さから強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記のとおり試算価格（比準価格）が求められた。一部に地主所有の既存アパートも散見されるが、自己使用目的での取引が中心であり、また道路幅員も狭く、画地規模も大きくないため収益価格は実用になじまず試算しなかった。従って、快適性を重視する住宅地のため比準価格を現実の市場性を反映した価格として採用することが妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。