地域要因

市民交流センターは活況を呈しているが面的な影響は乏しく、近隣地域はその恩恵が乏しい。

地域要因の将来予測

塩尻市中心市街地に位置する既成商業地域で、郊外の大型店等への顧客流出と高齢化から商況は低迷している。周辺で再開発が行われたが、商況の改善は見られ無い。背後住宅との価格牽連性から地価は弱含みと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所、店舗併用住宅等が混在する商業地域である。比準価格は比準の過程も適切であり実証的で規範性は高い。収益価格は理論的であるが、当該地域では自用目的の取引が中心であり、賃貸物件に対する需要が少ないことから価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は塩尻駅や公共公益施設に近接して生活利便性に優り、住環境も良好なことから、一般住宅地としての需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向を続けるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近接する類似地域で現実に生起した取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。周辺地域では土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。また、近隣地域は利便性や居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心である。以上より、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路の拡幅工事・広丘地区の区画整理事業等により利便性が改善された。住宅地需要が向上し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

塩尻市市街地に比較的近い住宅地域。塩尻市内の住宅地域のうち利便性の優れる地域は地価の上昇が見られる。当該地域も住宅地需要は堅調であり、今後上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅等が存する住宅地域である。比準価格は類似地域で得られた事例を中心として規範性も高く補修正も適正と認められ、その信頼性は高いものと判断する。一方地域内には一部賃貸住宅も介在するが、そのほとんどは既存の地主に限定されたものであり収益価格は低位に求められた。したがって類似地域の取引事例より求めた実証性の高い比準価格を中心に、1低専により収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化区域内において宅地はやや供給過剰気味であるものの、広丘地区の地価上昇を受け、調整区域内にある当該地域の需要も引き締まりつつある。

地域要因の将来予測

調区としては利便性が比較的良い住宅地域であるが市街化区域内のより利便性の高い住宅地と競合するために需給は弱含み。但し競合住宅地の近年の地価上昇を受け、今後は地価下落は緩和していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内で戸建住宅を中心とした住宅地域である。取引は自用の居住目的が中心であり、賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、同一需給圏内の類似地域で収集した規範性の高い事例を選択し、比準の過程も適切であり、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅団地で環境条件的にも優るが、中心部から離れて街路も狭いので競争力がやや劣る。広丘地区等に対する住宅地需要が波及して地価は下げ止まっており、当面の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。周辺地域では土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、行政的条件もアパート建設に適さない。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

行政的要因（調区）を反映し、現状維持と予測する。地価水準は一般的要因・需給動向・市街化区域内宅地（需給緩和から供給余力大）の影響等を反映し、弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は比較的画地規模の大きな旧来の農家集落地域であり、取引の実態は快適性、利便性を選別基準とした自用目的の取引が支配的である。一方収益価格については、賃貸市場は未成熟であり、収益用途も少ないことから、収益用建物を想定すること自体が経済合理性に沿わないものと思われる。したがって収益還元法は適用しない。本件では市場実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地から離れた調整区域内の農家集落のため、地価は低位水準にもかかわらず需給バランスは悪く、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、特別な地域変動要因も認められず、現状にて推移するものと予測する。調区内の土地需要は弱く、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅・農家住宅を中心とする集落地域。アパートは周辺に僅かに散見される程度で収益資料の収集には限界があるので収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心であるので、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映している比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域南方では、都市計画道路用地の買収が進んでいる。また、隣接地で分譲住宅団地が開発された。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。塩尻市では土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。また、近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心である。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。