長野県塩尻市大門八番町５０９番３３(塩尻駅・みどり湖駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,400円

2017年01月01日に行った長野県塩尻市大門八番町５０９番３３(長野県塩尻市大門八番町２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,400円/㎡としました。

長野県塩尻市大門八番町５０９番３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県塩尻市大門八番町５０９番３３
住居表示大門八番町２−１１
価格61,400円/㎡
交通施設、距離塩尻、400m
地積103㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北14.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格61,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市民交流センターは活況を呈しているが面的な影響は乏しく、近隣地域はその恩恵が乏しい。
地域要因の将来予測塩尻市中心市街地に位置する既成商業地域で、郊外の大型店等への顧客流出と高齢化から商況は低迷している。周辺で再開発が行われたが、商況の改善は見られ無い。背後住宅との価格牽連性から地価は弱含みと予測する。
市場の特性①同一需給圏は塩尻市と松本市内の商業地域又は商住混在地域であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは塩尻市中心市街地の商業地域である。②需要者は地元の個人事業者が中心と見られるが、住宅用途の需要も想定可能である。③郊外大型店への顧客流出と高齢化等を原因とする中心商店街の衰退化傾向から、事業用途の新規需要は低調である。④取引自体が少なく、取引当事者の事情を反映して個別性も強いため、需要の中心的な規模や価格帯は把握し難い。 
一般的要因緩やかな景気回復傾向の影響から地価も改善傾向にあるが、総じて二極化が鮮明になりつつある。

大日方一成氏による調査レポート

不動産鑑定士大日方一成
価格61,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に変動要因はない。
地域要因の将来予測塩尻市中心市街地の既成商業地域であるが、商況は低迷している。しかしながら、地価水準は住宅地域に接近しており、周辺住宅地域では需要が堅調であることから、地価は下落を止めるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、塩尻市と松本市内の商業地域又は商住混在地域であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは塩尻市中心市街地の商住混在地域である。需要者としては、店舗用地や店舗併用住宅用地を求める地元の個人事業者が想定されるが、事業用途での新規需要は低調である。住宅地への需要が旺盛で、周辺住宅地域との価格水準が接近したことから、住宅用途の需要も想定可能である。規模や形状等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因路線商業地域との競合等により、中心商業地の収益性は低下。周辺住宅地域との価格差減少により、住宅地域への移行もみられる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1119088
北緯 137度9509355

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塩尻駅(地価相場 42,350円/㎡)みどり湖駅(地価相場 50,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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