地域要因

上諏訪駅前のまるみつ百貨店・スワプラザが閉鎖されて以来、旧来からの市街地の商店街は、商業繁華性の衰退が続いている。

地域要因の将来予測

飲食店、料理店等が建ち並ぶ既存商店街であるが、郊外の新規に出店する飲食店等に押され、かつてのような賑わいは見られない。商況は厳しく後継者難から廃業等も見られ、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

近隣地域内は中小の飲食店、小売店舗等が混在して建ち並ぶ商業地域であるが、元来飲食店の賃料は個別性が強く、加えて近年は不況の影響から空き店舗に対する賃借需要も弱く、適切な賃料水準と空室率が求め難いことから、収益価格の信頼性は低いものと判断する。よって市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の再開発は、旧まるみつ百貨店と諏訪プラザの取り壊しがほぼ終了し、計画の概要が発表され、今年中には工事が始まる予定である。

地域要因の将来予測

国道20号線沿いの上諏訪駅前より南東方に続く既成商業地域。郊外型大型店への顧客の流出により収益性は年々低下。駅前再開発への期待はあるが、現在のところその影響は見られず、地価は引き続き下落傾向で推移。

価格決定の理由

地域は店舗併用住宅等、自用のものが多く、貸ビルもあるがその数は少ない。閉鎖店舗も見られるが、繁華性の衰退から、賃借して営業しようとする事業者は少なく、適切な賃料水準の把握が困難であり、収益価格の信頼性は低いものと判断する。取引は自用目的での取引が中心であることから、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、類似の標準地との均衡にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から近接しているが、駅前商店の停滞から土地需要が減退。地価は継続的な下落傾向にあるも、駅前の再開発事業の動向には留意が必要。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域は古くからの既成住宅地域で、区画が比較的小さいため、共同住宅は小規模の古いアパートが見られる程度で、新規の共同住宅、アパートは、ほとんど見られない。したがって新築の収益資料の収集には限界があり、収益価格の信頼性は劣るものと判断する。土地取引は自用目的の取引が中心であることから、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、類似の標準地等の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の店舗閉鎖により、利便性が減退しており、高齢化の流れの中で、高台の住宅地の人気は減退している。

地域要因の将来予測

上諏訪駅の北東方の高台に位置する住宅地域で、閑静な住環境を維持しているが、高齢化に伴い、高台の住宅地は人気が乏しく、価格は引き続き下落傾向を呈するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、既成市街地及び郊外の傾斜をもつ住宅地域の事例を中心に求めたもので、実証的であり、規範性が高い。周辺地域にはアパートが少なく公営住宅が中心であるため賃料は低下傾向にあり、収益価格は低位に求められた。自用の戸建住宅取得を目的とした取引が中心となるため、市場の実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動は認められない。市街地中心部の比較的近くに位置する住宅地域で、利便性も優ることから付近の住宅需要は底堅い。

地域要因の将来予測

市役所南方の利便性に優れた住宅地域として安定的に推移している。地価は住宅地供給過剰感が薄れ、徐々に底堅い動きとなってきている。今後下落幅縮小又は横ばいに転じるものと予想される。

価格決定の理由

戸建住宅及び共同住宅も散見される住宅地域であるが、当該地域の共同住宅の建築動機は既存地主の土地活用策、相続税対策が主であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。一方比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼し得る取引事例を収集し補修正及び要因比較も適切に行われており規範性は高い。よって比準価格を重点に収益価格を参酌し代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

隣の岡谷市において、相次いで新しい大型店の開設が見られ、その影響から当地域の商況は減退傾向にあり、相対的に地盤沈下が続いている。

地域要因の将来予測

昭和50年代からの幹線県道沿いの路線商業地域。近年隣接市等に相次いで開店する大型店等の商業施設に押され、相対的に地盤沈下が見られる。潜在的な需要は見込まれるものの、大きな変化はなく、現状維持と予測。

価格決定の理由

地域は店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であるが、近年は店舗、事務所の空室率が高めに推移し、適正な賃料水準を見い出しにくく、収益価格は相対的に信頼性がやや劣るものと判断される。比準価格は、対象標準地と類似性の高い事例を中心に求めたもので、その信頼性は高いものと判断する。よって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。