長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２(上諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,300円

2017年01月01日に行った長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,300円/㎡としました。

長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２
住居表示 
価格24,300円/㎡
交通施設、距離上諏訪、1,600m
地積200㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢崎敏臣氏による調査レポート

不動産鑑定士矢崎敏臣
価格24,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の店舗閉鎖により、利便性が減退しており、高齢化の流れの中で、高台の住宅地の人気は減退している。
地域要因の将来予測上諏訪駅の北東方の高台に位置する住宅地域で、閑静な住環境を維持しているが、高齢化に伴い、高台の住宅地は人気が乏しく、価格は引き続き下落傾向を呈するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は諏訪市郊外の住宅地域。需要層は諏訪市内の居住者で、30代∼40代の一次取得者。市街地周辺部に位置し上諏訪駅に近いものの、地域の道路は傾斜がきつく高齢者には厳しい。近年高台の住宅地の人気は平坦部の住宅地域に押されがちで宅地需要は乏しい。需給の中心価格帯は、地勢や道路との高低差等の個別格差が大きく反映するため価格の幅をもつが、土地で400∼600万円程度、戸建物件で2000∼2300万円前後。
一般的要因諏訪市の人口は減少傾向。土地取引件数はやや減少しているが、建築着工は増加傾向にある。

朝倉宏典氏による調査レポート

不動産鑑定士朝倉宏典
価格24,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に顕著な変動は認められない。但し高台で傾斜地が大半を占める住宅地域は高齢化の流れもあって次第に敬遠される傾向が強くなっている。
地域要因の将来予測高台のやや傾斜がきつい傾斜地に位置する住宅地域である。傾斜地は生活上の不便さほか災害リスクから次第に敬遠される傾向にあり、地方景気停滞、人口減なども受けて地価は今後も下落基調が予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね諏訪市内の既成住宅地域である。需要者の中心は諏訪市内およびその周辺に勤務する30代から40代の第一次取得者である。特に上諏訪駅東方の高台住宅地域及び下諏訪町北方の高台住宅地域により強い代替競争関係が働く。需給動向は高齢化などから傾斜地が敬遠される中、諏訪市内の平地住宅地との競合により有効需要は減少傾向である。需要の中心価格帯は土地のみで400∼600万円程度。新築の戸建住宅は総額2300万円前後である。
一般的要因諏訪市の人口は減少傾向であるが高齢化率は県平均をやや下回っている。土地取引件数は前年から減少傾向であり住宅需要の引き合いは依然弱い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0479962
北緯 138度1239832

参考：該当物件周辺マップ

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長野県諏訪市岡村１丁目９８８１番外長野県諏訪市大字中洲字前田３１９８番外長野県諏訪市諏訪１丁目８５８番２外長野県諏訪市大手２丁目２９８０番４６長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２長野県諏訪市湖岸通り１丁目２０８番１７１長野県諏訪市大手１丁目９７６番５外１筆

参考：近隣駅の地価相場

上諏訪駅(地価相場 49,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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