長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２(上諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,700円
2017年01月01日に行った長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２(長野県諏訪市諏訪２−１−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２ |
| 住居表示 | 諏訪２−１−１１ |
| 価格 | 55,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上諏訪、400m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東10.5m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土橋重麿氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土橋重麿 |
|---|---|
| 価格 | 55,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前の再開発は、旧まるみつ百貨店と諏訪プラザの取り壊しがほぼ終了し、計画の概要が発表され、今年中には工事が始まる予定である。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道20号線沿いの上諏訪駅前より南東方に続く既成商業地域。郊外型大型店への顧客の流出により収益性は年々低下。駅前再開発への期待はあるが、現在のところその影響は見られず、地価は引き続き下落傾向で推移。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏は、諏訪市内の商業地域、又は幹線道路沿いの商住混在地域。②需要者の中心は、市内の商業事業者。③駅前の百貨店の撤退により、駅周辺は繁華性の衰退が続いており、営業不振や後継者難等により、国道沿いの商店街は閉鎖店舗も目立つ等、需給は弱く、駅前再開発への期待もあるが、まだ具体的動きは見られない。④旧来の商業地は取引が少ない上に、あっても取引当事者の個別の事情が反映され、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 諏訪市は人口は減少が続き、5万人を割り込んだ。世帯数はほぼ横這いで推移。土地取引件数は近年は年間600件全後で概ね横這い。 |
朝倉宏典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 朝倉宏典 |
|---|---|
| 価格 | 55,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 依然旧来の商店街は不振を極めている。なお駅前一帯は再開発を計画されているが具体像は見えておらず今後の当地域への経済的波及も不透明である。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道20号線沿いにある中低層店舗、事務所を主とする普通商業地域であるが郊外店舗への顧客流出を受け、商況は不振であり有効需要減退から地価は今後も下落基調が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諏訪市内の商業地域及び商店等を含んだ混在地域である。需要者の中心は諏訪市内の小売り販売業、飲食業またはビル賃貸業を営む地元の個人事業主又は小規模法人である。需給動向は、百貨店の撤退、郊外型店舗などとの競合から地域の繁華性が衰退しており、営業不振などから供給圧力が強いため有効需要は弱い。駅前再開発への期待はあるが地価は一貫して下落基調。需給の中心となる価格帯は商業地の土地取引は絶対数が少なく価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 地域経済は依然停滞気味であり、諏訪市内においても依然商業地の地価は弱含みである。特に旧来の商店街の衰退傾向は顕著である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水地域(平成18年(2006)7月16〜19日 平成18年7月豪雨) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度043494 北緯 138度1188727 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県諏訪市岡村１丁目９８８１番外長野県諏訪市大字中洲字前田３１９８番外長野県諏訪市大手２丁目２９８０番４６長野県諏訪市渋崎１７９２番２９外長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２長野県諏訪市湖岸通り１丁目２０８番１７１長野県諏訪市大手１丁目９７６番５外１筆
参考：近隣駅の地価相場
上諏訪駅(地価相場 49,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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