長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外(上諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
51,200円
2017年01月01日に行った長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 51,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上諏訪、1,600m |
| 地積 | 263㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
朝倉宏典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 朝倉宏典 |
|---|---|
| 価格 | 51,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に顕著な変動は認められない。市街地中心部の比較的近くに位置する住宅地域で、利便性も優ることから付近の住宅需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 市役所南方の利便性に優れた住宅地域として安定的に推移している。地価は住宅地供給過剰感が薄れ、徐々に底堅い動きとなってきている。今後下落幅縮小又は横ばいに転じるものと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね諏訪市内の住宅地域である。需要者の中心は諏訪市及びその周辺市町村内で勤務する30代から40代の第一次取得者である。当該地域は生活利便施設の多い路線商業地に近い住宅地域であり、宅地需要は良好である。路線商業地の店舗等が新規に開店しており地域の人気は今後も続いていくものと思われる。需要の中心となる価格帯は土地は1，400万円前後、新築の戸建物件で3，400万円前後が標準的である。 |
| 一般的要因 | 諏訪市の人口は減少傾向であるが高齢化率は県平均をやや下回っている。土地取引件数は前年から減少傾向であり住宅需要の引き合いは依然弱い。 |
矢崎敏臣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢崎敏臣 |
|---|---|
| 価格 | 51,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外型大型店に近く、利便性に優れることから人気は高く、また南方の地域では道路の拡幅工事も進行している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地周辺の住宅地域であり、市役所や小学校、また郊外型大型店にも近く、住環境と利便性に優れた地域である。地価は下落傾向であるも、周辺地域の熟成度の増加により下落率は緩和するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として諏訪市郊外の新興住宅地域。需要層は諏訪市内の居住者中心で30代∼40代の一次取得者が中心。大型店に近く生活利便性が高いため、住宅地として人気が高く、近年周辺には郊外型店舗のほか各分野の医院なども開業している。県道の改修工事も進行中で需給は安定。取引の中心価格帯は、土地で1000∼1500万円程度、戸建物件で2700∼3500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 諏訪市の人口は減少傾向。土地取引件数はやや減少しているが、建築着工は増加傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水地域(平成18年(2006)7月16〜19日 平成18年7月豪雨) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0346174 北緯 138度1153622 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上諏訪駅(地価相場 49,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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