長野県諏訪市大手２丁目２９８０番４６(上諏訪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
48,600円
2017年01月01日に行った長野県諏訪市大手２丁目２９８０番４６(長野県諏訪市大手２−３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県諏訪市大手２丁目２９８０番４６ |
| 住居表示 | 大手２−３−８ |
| 価格 | 48,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上諏訪、500m |
| 地積 | 121㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土橋重麿氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土橋重麿 |
|---|---|
| 価格 | 48,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 上諏訪駅前のまるみつ百貨店・スワプラザが閉鎖されて以来、旧来からの市街地の商店街は、商業繁華性の衰退が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店、料理店等が建ち並ぶ既存商店街であるが、郊外の新規に出店する飲食店等に押され、かつてのような賑わいは見られない。商況は厳しく後継者難から廃業等も見られ、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏は上諏訪駅周辺の商業地、またはその周辺の旧来からの商業地。②需要者は地縁性を有する個人、または法人の商業事業者が中心。③中小の飲食店、小売店舗等が混在する地域であるが、店舗経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が強い一方で、郊外の新しい店舗に押され商況は厳しく、新たな需要は極めて弱い。④取引が少ない上に、取引価格も個別事情が強く反映され、また建物を含めた価格が多く、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 諏訪市は人口は減少が続き、5万人を割り込んだ。世帯数はほぼ横這いで推移。土地取引件数は近年は年間600件全後で概ね横這い。 |
矢崎敏臣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢崎敏臣 |
|---|---|
| 価格 | 48,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大手地区を代表する飲食店が建ち並ぶ幹線沿いに位置するが、客数は減少しており地価も下落傾向にある。上諏訪駅前の再開発計画の影響は少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模飲食店等の店舗が建ち並ぶ既存の中心商業地であり、郊外路線商業地域に立地する店舗等との競争は今後も激化して商況は低迷。若干の緩和傾向がみられるものの、地価は下落を継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諏訪市の商業地域全般であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは上諏訪駅周辺の中心商業地域である。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する法人又は個人事業者とみられる。飲食店等が多い商業地域であるが、郊外路線商業地域の商業施設との競争が厳しく、新規店舗用地に対する需要は極めて小さい。規模等の個別性が大きいため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 市の人口は減少傾向だが、高齢化率は県平均を下回っている。土地取引は対前年比で若干減少している。市内の店舗、事務所の需要は乏しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水地域(平成18年(2006)7月16〜19日 平成18年7月豪雨) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0430162 北緯 138度1162646 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県諏訪市岡村１丁目９８８１番外長野県諏訪市大字中洲字前田３１９８番外長野県諏訪市諏訪１丁目８５８番２外長野県諏訪市渋崎１７９２番２９外長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２長野県諏訪市湖岸通り１丁目２０８番１７１長野県諏訪市大手１丁目９７６番５外１筆
参考：近隣駅の地価相場
上諏訪駅(地価相場 49,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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