地域要因

利便性・住環境に優位性を持ち、移転需要が堅調。

地域要因の将来予測

今後も一般住宅中心の住宅地域として推移するものと予測される。渡波地区では、今後、住宅地・公営住宅の大量供給が予定されており、地価は横ばいから下落傾向へ向かうと推測される。

価格決定の理由

遊休土地を活用したアパートも混在しており、一定のアパート需要はあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性に着目した更地取引はなく、自用目的での取引が大半を占める。よって本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域外からの転入はほとんどなく、積極的な需要は見られないが、地縁者等による一定の需要が認められる。

地域要因の将来予測

津波浸水被害を受けた漁港近くの低地であるが、被害が軽微だった地区では震災前とほぼ同じ状況に戻りつつある。移転需要が終息し、地縁者以外の需要は期待できないため、地価水準は横ばい基調で推移すると予測。

価格決定の理由

ファミリータイプを中心にアパートも混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

市街化調整区域の取引はほとんどないが、建替え可能な宅地についてはある程度の需要は見込める。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域は市街化調整区域内の集落地域でアパート等の賃貸物件はなく、賃貸市場が成立していないので、収益還元法は非適用とした。市場での土地価格相場形成に影響のある取引はほとんど自己使用目的の取引に限られるので、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

震災需要も終息しつつあり、建売住宅の売れ残りも見られるようになるなど、住宅需要は落ち着きを見せ、地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

地域南側では今般の震災で壊滅的被害を受けているが、復旧復興が着実に進んでいる。需給は概ね均衡しており、今後とも地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一部に共同住宅の認められる地域となっているが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害が軽微だったエリアに移転需要が集中する傾向にあったが、需要は一段落した感がある。

地域要因の将来予測

沿岸部から離れているため津波被害は比較的軽微であり、インフラ等も回復していることから、当面は現状のまま推移する見込みである。移転需要は収束した感があり、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパートも見られる一般住宅地域であるが、賃貸市場は熟成しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域の不動産取引は自用目的が中心であることから、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、鹿妻地区の市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地復興事業による新造成地に比べて居住環境は劣り、競争力は弱くなりつつある。

地域要因の将来予測

高台の既成住宅地域で、震災直後から被災者移転需要により地価は上昇傾向にあったが、復興事業による宅地供給が山場を超え、再建住宅用地の一般公募等もあり、今後は横ばいから下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

当町ではアパート等の賃貸物件はほとんどなく、賃貸市場が成立していないので、収益還元法は非適用とした。市場での土地価格の相場形成に影響のある取引はほとんど自己使用目的の取引に限られるので、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。