宮城県牡鹿郡女川町浦宿浜字浦宿２４番３(浦宿駅・女川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,800円

2017年01月01日に行った宮城県牡鹿郡女川町浦宿浜字浦宿２４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,800円/㎡としました。

宮城県牡鹿郡女川町浦宿浜字浦宿２４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県牡鹿郡女川町浦宿浜字浦宿２４番３
住居表示 
価格14,800円/㎡
交通施設、距離浦宿、140m
地積195㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に畑等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

沓澤振作氏による調査レポート

不動産鑑定士沓澤振作
価格14,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地復興事業による新造成地に比べて居住環境は劣り、競争力は弱くなりつつある。
地域要因の将来予測高台の既成住宅地域で、震災直後から被災者移転需要により地価は上昇傾向にあったが、復興事業による宅地供給が山場を超え、再建住宅用地の一般公募等もあり、今後は横ばいから下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は女川町一円の住宅地域である。中心となる需要者は津波被災者や当町縁故者と目される。従来当町の地価は長期的な下落傾向にあったが、震災後は狭い丘陵性住宅地に移転需要が集中し高値での取引が目立っていた。現在は町による住宅地の大量供給があり、売れ残り土地の一般募集も始まったので、今後の地価は下落基調が予想される。市場での中心となる価格帯は200㎡程度の更地で300万円程度で、住宅を新築すると2，000万円前後になる。
一般的要因災害公営住宅、自立再建住宅用地の供給等被災市街地復興事業が急ピッチで進んでいる。

秋元康男氏による調査レポート

不動産鑑定士秋元康男
価格14,800円/㎡
個別的要因南東側で道路に接面するため、標準的画地と比較すると居住の快適性がやや優れるが、変動状況としては特段の要因は無い。
地域要因浦宿駅に近いやや高台の住宅地域。JR仙石東北ラインの女川駅直通運転が開始されたが、地域要因に大きな影響を与えるには至らない。
地域要因の将来予測浦宿浜地区のやや高台に位置する既成住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。震災復興事業による宅地供給が進捗しており、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、女川町全域の住宅地域である。主たる需要者は、地縁選好性を有する個人が中心であり、他地域からの流入は殆ど見られない。女川町では、土地区画整理事業や防災集団移転促進事業等により大規模な震災復興事業が進められている。復興事業は道半ばであるが、漸次、宅地供給が実施されていることから、宅地需要は落ち着きを見せている。需要の中心価格帯は、土地であれば200㎡程度で300万円前後である。
一般的要因復興事業は漸次進捗しているが、道半ば。人口流出傾向は継続。高齢化率も上昇基調。主要産業の水産業の早期復興や中心部のにぎわい創出に期待。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4377029
北緯 141度4215994

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県牡鹿郡女川町女川浜字大原４０番６宮城県牡鹿郡女川町浦宿浜字折下１番宮城県牡鹿郡女川町女川浜字女川１３９番宮城県牡鹿郡女川町鷲神浜字荒立３２番４４宮城県牡鹿郡女川町字黄金町３９番宮城県牡鹿郡女川町針浜字針浜２０２番宮城県牡鹿郡女川町旭が丘２丁目１０番２

参考：近隣駅の地価相場

浦宿駅(地価相場 20,100円/㎡)女川駅(地価相場 20,100円/㎡)沢田駅(地価相場 22,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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